Bostad & Fastighet
Utgör parkslide fel i fastigheten?
Hej! Vi köpte ett hus i för halvår sedan och besiktning genomfördes av tredje part. När sommaren kom så upptäckte vi att det växer Parkslide på tomten, en extremt besvärlig och invasiv art. Nu är vi oroliga över att detta ska sprida sig och krypa in under huset. Vi känner att detta bör rimligtvis hamna inom dolda fel då ägaren visste om att det fanns i trädgården (fick jag veta nyligen), samt att det är en sådan ovanlig invasiv art i området att det ej kunde förväntas växa på vår fastighet. Vi fick heller ingen som helst information om vad som växte eller var planterat på tomten innan köp förutom när jag frågade kring träd. Vi är nybörjare på hus och tomt därav vi tog besiktningsman också. Vad bör/kan vi göra?
Rådgivarens svar
2022-08-28
Inledning
Hej och stort tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen!
Din fråga handlar om vad ni kan göra när ni upptäckt att Parkslide växer i trädgården ni köpt för ett halvår sen. Jag kommer därför att gå igenom relevanta bestämmelser i jordabalken (JB), förklara vad som gäller i din situation och kommer att avsluta med en rekommendation.
Allmän information
Här kommer en allmän beskrivning av vad som gäller.
Fel i fastigheten
Det föreligger fel i fastigheten om den inte stämmer överens med vad som framkommer i köpeavtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet (4 kap. 19 § 1 st. JB). I det senare fallet görs en objektiv bedömning av vilken standard köparen har rätt att kräva. Generellt sett kan man som köpare förvänta sig bättre standard på en nyare fastighet än en gammal. Säljarens felansvar vid äldre fastighet är med andra ord mer begränsat än vid en nyare fastighet och köparen får förvänta sig vissa fel i en gammal fastighet.
Köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt
Köparen har ingen generell undersökningsplikt men felbedömningen utgår från att köparen har undersökt så det är därför viktigt att ändå genomföra en undersökning före köpet. Köparen ansvarar för alla fel som kunde upptäckts vid en undersökning genomförd av en erfaren lekman (t.ex. besiktningsman), oavsett om en undersökning faktiskt genomförts eller inte (4 kap. 19 § 2 st. JB). Högsta domstolen har fastslagit i flertalet rättsfall att denna undersökning ska inbegripa i princip allt på fastigheten. Undersökningen kan också utökas om man vid undersökningen får vissa indikationer om att någonting inte står rätt till. Om man t.ex. ser en fuktfläck på väggen kan undersökningen utökas till att omfatta utrymmet även bakom väggen (se NJA 1984 s. 3).
Säljaren har inte heller en plikt att upplysa om fel i fastigheten. Däremot kan säljaren bli ansvarig om hen underlåtit att upplysa om väsentliga fel eller brister. Det ligger i säljarens intresse att informera om dessa brister i förväg för att inte riskera att köpet hävs senare. Säljaren ansvarar också för garantier som hen givit. Har säljaren t.ex. fått frågan av köparen om det finns parkslide på fastigheten och svarat nej, så ansvarar säljaren om det finns parkslide.
För att säljaren ska behöva berätta om någonting måste säljaren ha varit medveten om att köparen inte förstått att felet föreligger. Exempelvis borde säljaren upplysa köparen om närliggande högljudd motocrossbana när köparen ha uttalat sig om att hen vill bo ostört på landet (se NJA 2007 s. 86). Säljaren har då varit medveten om att köparen inte förstår att felet existerar.
Dolda fel
Dolda fel är fel som inte kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning av fastigheten. För dolda fel ansvarar säljaren, oavsett om denne visste om det dolda felet eller inte.
Utgör en invasiv art fel i fastighet?
Oftast regleras inte invasiva arter i köpekontraktet och det blir då en fråga om fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Bedömningen är som nämnt objektiv och i bedömningen kan bl.a. vägas in hur stora problem arten skapar och hur vanlig den är i området för att avgöra om detta är av väsentlig betydelse.
Din situation
Jag kommer nu att gå igenom vad som gäller i din situation.
Det är möjligt att parkslide kan utgöra ett fel i fastigheten men det är svårt att ge ett exakt svar då ingen domstol tagit ställning i frågan, mig veterligen. Är parksliden någonting som ni köpare/er besiktningsman borde upptäckt vid undersökningen går det tyvärr inte att åberopa som fel enligt 4 kap. 19 § JB. Om säljaren kände till att parkslide växte på fastigheten kan det även omfattas av säljarens upplysningsplikt.
Sammanfattning och rekommendation
Eftersom ni har upptäckt ett eventuellt fel i fastigheten rekommenderar jag att ni börjar reklamerar köpet till säljaren. Det är viktigt att ni gör detta eftersom det måste ske inom skälig tid från att ni upptäckte eller borde ha upptäckt bristen (4 kap. 19 a § JB). Utgör parksliden dolt fel kan prisavdrag eller eventuellt hävning av köpet bli aktuellt (4 kap. 12 § JB).
Om du vill få ett mer konkret svar på din fråga behöver du prata med en jurist som kan sätta sig in i samtliga aktuella omständigheter. Du kan boka en tid med en av våra jurister genom att följa denna länk.
Jag hoppas du fått svar på dina frågor. Har du fler funderingar är du välkommen med en ny fråga eller att boka en tid med en av våra jurister.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.