Bostad & Fastighet
Vad krävs det för avtal för att köpa ut en andel av en bostadsrätt?
Hej! Jag och min sambo äger en bostadsrätt och ska nu separera. Jag ska flytta ut och min sambo ska bo kvar i lägenheten. Vi har ett gemensamt lån med 50/50 fördelning. Av kontantinsatsen gick min sambo in med 90% och jag 10%. Vi är helt överens om belopp som jag ska ”köpas ut” för, vilket blir min del av kontantinsatsen + 10% av värdeökningen.
Banken har meddelat att min sambo får ta över lånet, men då behöver de underlag från bostadsrättsföreningen att ägarförhållandet har ändrats. För att ändra ägarförhållandet meddelade bostadsrättsföreningen att de behöver ett köpeavtal / överlåtelseavtal.
Vi har försökt leta runt vad det är för avtal vi ska skriva för detta, men vi förstår inte riktigt skillnaden mellan de avtalen och vilket avtal det är som faktiskt passar vår situation bäst, samt vad det är för belopp man skriver på avtalet. Skriver man att jag ”köps ut” för värdet på bostaden nu, eller skriver man att jag köps ut för min del av kontantinsatsen + 10% av värdeökningen?
Rådgivarens svar
2021-06-14
Hej, och stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga! Nedan kommer jag redogöra för vad som gäller och hur du kan gå vidare i din situation.
Skillnad mellan köpeavtal och överlåtelseavtal
När en lägenhet säljs från en person till en annan betecknas avtalet ofta ”köpeavtal” eller ”överlåtelseavtal”. Skillnaden mellan dessa är i grunden inte särskilt stor, och oftast avser de samma sak, nämligen just ett köp. Skillnaden ligger i de olika ordens betydelse, där ”köp” endast omfattar just köp, medan ”överlåtelse” omfattar såväl köp, byte och gåva.
Rör det aktuella avtalet ett köp spelar det alltså egentligen ingen roll om avtalet betecknas ”köpeavtal” eller ”överlåtelseavtal” eftersom båda definitionerna omfattar köp, även om ”köpeavtal” kan vara att föredra för tydlighetens skull. Rör avtalet en annan form av överlåtelse (t.ex. en gåva eller ett byte), bör inte ”köpeavtal” användas eftersom det då blir direkt missvisande. I ett sådant fall kan istället ”överlåtelseavtal” användas, alternativt ”bytesavtal” eller ”gåvobrev”.
Vid en eventuell tvist i domstol kommer dock inte avtalets benämning vara direkt avgörande. Domstolen gör i ett sådant fall sin egen bedömning av om avtalet rör ett köp, ett byte eller en gåva. Avtalets rubrik är då endast en av flera faktorer.
Vad ska ett avtal om köp av bostadsrätt innehålla?
Bostadsrättslagen är den lag som i första hand reglerar frågor som rör bostadsrätter. Enligt 6 kap. 4 § bostadsrättslagen gäller att vid överlåtelse av bostadsrätt så måste detta ske genom skriftligt avtal som undertecknas av köpare och säljare. Avtalet måste innehålla uppgift om pris och vilken lägenhet det avser. Detta gäller oavsett om överlåtelsen sker genom köp, byte eller gåva.
Vad gäller priset så är det priset som betalas av köparen som ska anges. Köps endast en andel av bostadsrätten så ska detta anges, och det pris som ska anges är det pris som faktiskt betalas av köparen för den andelen (inte hela bostadens värde).
Samma krav gäller vid överlåtelse av fastighet (4 kap. 1, 28 och 29 § § jordabalken).
Rekommendation
I ert fall spelar det ingen roll om avtalet betecknas ”köpeavtal” eller ”överlåtelseavtal” eftersom ert avtal avser ett köp, vilket alltså omfattas av båda definitionerna. Beteckningen ”köpeavtal” är dock något tydligare. Även om avtalets rubrik inte är direkt avgörande är det alltid bra att försöka vara så tydlig som möjligt för att undvika konflikter längre fram.
Avtalet ska som minimum innehålla de uppgifter jag angett ovan, det är dock möjligt att även ange ytterligare detaljer. Det pris som ska anges är det pris som faktiskt betalas för andelen, alltså din del av kontantinsatsen + 10 % av värdeökningen.
Vill ni ha hjälp med att upprätta avtalet så kan jag rekommendera att boka tid hos Familjens jurists experter på avtal.
Hoppas du fick svar på din fråga! Om du har fler frågor är du välkommen att höra av dig till oss igen.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.