Bostad & Fastighet
Vad räknas som dolt fel?
Jag köpte en lägenhet som jag fick tillträde till i höstas. Vid tillträde började vi riva ut kök m.m, i.o.m renoveringsbehov, och även ta upp laminatgolvet för att se golvet under. I samband med det hittade vi svartmögel utanför badrummet. Det gjordes en besiktning och man hittade även mögel under badrummet. Det var inte längre en fuktskada då allt torkat pga att ingen bott där på länge. Säljarens försäkringsbolag har sagt att badrummet är fackmässigt gjort. Badrummet är bara dåligt planerat enligt dem. Säljaren tar avstånd från ansvar och menar att lägenheten var i behov av renovering, samt att de inte visste att mögelskadan fanns. Skadan gick inte att se, då man var tvungen att ta upp golvet.
För mig är det här ett dolt fel. Har jag rätt att kunna kräva ersättning?
Rådgivarens svar
2022-03-10
Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Vid besvarandet av din fråga kommer jag att redogöra för de regler som finns i köplagen (KöpL) beträffande köp av bostad samt dolda fel.
Dolt fel i bostadsrätt
Ett dolt fel är något som finns där redan när du köper bostaden och som du inte kan upptäcka vid en noggrann besiktning (undersökningsplikt enligt 20 § KöpL). Vidare ska inte felet ha kunnat räknas med vid beaktande av bostadens ålder, skick och konstruktion (17 § KöpL). Ersättning kan inte krävas för fel som varit upptäckbara, förväntade eller som inte funnits där vid köptillfället.
I det fall bedömningen görs att köparen inte kunnat upptäcka felet, eller haft anledning att förvänta sig felet, så anses det i regel vara ett fel i köprättslig mening. Det krävs därutöver vanligen att felet även är väsentligt. Ett väsentligt fel är ett fel antas ha påverkat bostadsrättens marknadsvärde om felet påkommits innan köpet. Är dessa förutsättningar uppfyllda har köparen rätt till ersättning från säljaren.
Mögel går ofta att upptäcka genom mätningar, uppbrytning av väggar och tak eller hjälp utav en sakkunnig; saker som alltså brukar falla utanför undersökningsplikten. Därmed är mögel oftast ett dolt fel.
Befintligt skick
Har bostaden sålts med i avtalet förbehållet ”befintligt skick” krävs det inte enbart, för kompensation, att felet varit dolt. Det krävs även enligt 19 § KöpL att:
1. Bostaden inte stämmer överens med de uppgifter säljaren lämnat
2. Säljaren medvetet underlåtit informera om väsentligt förhållande/fel som denne kände till och köparen med fog kan räknat med att bli informerad om.
3. Bostaden är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till pris och andra omständigheter haft anledning att räkna med.
Vad som kan göras
Vid dolt fel ska reklamation av felet ske inom skälig tid efter upptäckt. Reklamation ska ske inom två år efter besittning av bostaden, om inte annat följer av garanti (32 § KöpL).
Mögelskador som enbart kunnat upptäckas vid upprivning av golv eller dylikt faller oftast in under dolt fel och kan därav krävas ersättning för.
Hoppas du fått svar på din fråga! Du är välkomna att inkomma med fler frågor till Fråga Juristen, eller boka tid med en av våra kunniga jurister.
Med Vänlig Hälsning,
Wilma Tukonen
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.