Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen!

Din fråga gäller fel i en köpt fastighet. Reglerna om fast egendom finns i jordabalken (JB). Jag kommer därför först redogöra för vilka skyldigheter köpare respektive säljare har enligt jordabalken, för att sedan redogöra för vad som gäller i din situation och avsluta med en rekommendation.

Köparens ansvar

Vid ett fastighetsköp har köparen en undersökningsplikt enligt 4 kap. 19 § 2 st JB. En köpare är till följd av undersökningsplikten skyldig att undersöka fastigheten och vid undersökningen ta hänsyn till fastighetens skick och ålder. Köparens undersökningsplikt är långtgående och gäller fel som borde upptäckts vid en noggrann undersökning av en tillräckligt kunnig person. Är köparen inte kunnig kan denne behöva ta hjälp av en besiktningsman.

Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel är denne skyldig att undersöka. Detta gäller även svårtillgängliga utrymmen, exempel i NJA 1980 s. 555, när köparen hade undersökningsplikt gällande kryputrymme under byggnaden.

Undersökningsplikten är ännu mer långtgående om det finns misstanke till att ett fel föreligger, exempelvis genom en friskrivning från säljaren. I dessa fall kan köparen vara skyldig att bryta upp golv eller takbrädor för att undersöka dolda utrymmen. Undersökningsplikten minskar dock om säljaren givit lugnande uppgifter om fastighetens skick, NJA 1981 s 894.

Kan ett fel inte upptäckas vid undersökningen utgör det ett så kallat dolt fel.

Säljarens ansvar

Säljaren har ingen generell upplysningsplikt. Säljaren ansvarar endast för dolda fel, alltså fel som inte kunnat upptäckas vid en noggrann undersökning. Är det att bedöma som ett dolt fel är säljaren ansvarig för det i 10 år enligt 4 kap. 19b § JB.

Köpare ska meddela säljaren om felet inom skälig tid från att den upptäcker ett dolt fel, 4 kap. 19 a § JB. Denne kan då kräva avdrag på köpeskillingen och ersättning för skada. Skulle felet vara av väsentlig betydelse kan denne också häva köpet.

Att undanhålla information om felaktigheter

Säljaren kan också brista i sin upplysningsplikt genom att undanhålla information om felaktigheter. Säljaren har ingen skyldighet att berätta allt om bostadens skick men är däremot, för att uppfylla sin upplysningsplikt, skyldig att svara sanningsenligt på era frågor samt att inte undanhålla information om en felaktighet de är medvetna om.

Högsta domstolen har klarlagt att en säljare som är medveten om fel och väljer att undanhålla det kan bli ansvarig oberoende om ni som köpare fullgjort er undersökningsplikt eller inte, se NJA 2007 s. 86.

Det ligger också i säljarens intresse att informera om bostaden för att minska risken för att köparen senare ska åberopa ett dolt fel och riskera ersättningsskyldighet.

Din situation och rekommendation

Utgångspunkten är att säljarens ersättningsskyldighet och huruvida säljaren brustit i sin upplysningsplikt beror på om felaktigheten är att betrakta som ett dolt fel eller inte. Bedöms vattenläckan som ett dolt fel ansvarar säljaren. Om inte, ansvarar ni som köpare. Vad som utgör dolda fel i en fastighet är ofta en tolkningsfråga kring vad som för er var möjligt att upptäcka och vad som kan ha förväntats av den specifika bostadens skick.

Genom ovan nämnd praxis från Högsta domstolen framgår att det finns visst utrymme att hävda att säljaren brustit i sin upplysningsplikt genom att undanhålla information om en felaktigheten. Ett sådant påstående kan göras gällande oberoende om ni fullgjort er undersökningsplikt eller inte.

Eftersom jag saknar konkreta omständigheter och ytterligare information om fastigheten kan jag tyvärr inte göra en mer exakt bedömning. Jag hoppas dock att denna allmänna redogörelse ger er en uppfattning om vad som gäller.

Önskar ni en mer precis bedömning av er specifika situation rekommenderar jag er att ta kontakt med en jurist på Familjens jurist som kan ta hänsyn till samtliga omständigheter i ert fall och bedöma om säljaren brustit i sin upplysningsplikt eller inte.