Bostad & Fastighet
Vem ansvarar för reparation av ventilationssystem i en bostadsrätt?
Min dotter har en bostadsrätt med ett så kallat FTX-aggregat för ventilation och värmeåtervinning som är separat för varje lägenhet. Denna enhet består av fläktar och elektronik bland annat. Nu har enheten gått sönder och bostadsrättsföreningen vill inte stå för reparationen, medan vårt försäkringsbolag säger att det är bostadsföreningens ansvar. Bostadsrättsföreningen hänvisar till 7:12 § 2st bostadsrättslagen där det står att det är föreningen endast svarar för reparationer om ledningarna eller ventilationskanalerna ”tjänar mer än en lägenhet”, vilket inte är fallet här. Denna bestämmelse är ju tvingande och ska gå före vad som regleras i stadgarna. Är det inte bostadsrättsföreningens skyldighet att se till att ventilationen fungerar och ska inte bostadsföreningen utföra så kallad OVK-besiktning var tredje år eller är det ett undantag här?
Rådgivarens svar
2022-12-21
Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga. Din fråga avser vad som gäller och vem som bär ansvaret för att reparera en ventilations-enhet i bostadsrätt. Detta är främst en fråga som aktualiserar reglerna i bostadsrättslagen (1991:614), vilken är tillämplig på förhållandet mellan bostadsrättsinnehavaren och bostadsrättsföreningen. Till att börja med kommer jag att redogöra för vad som gäller generellt och sedan applicera det på din situation.
Reparation av ventilationskanaler
Bestämmelsen i 7:12 § bostadsrättslagen reglerar vem som ska svara för vilka slags reparationer i bostadsrätten. Bostadsrättshavaren har en generell skyldighet att på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, men bostadsrättshavaren ska emellertid inte behöva svara för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet, eller vatten, om föreningen har försett lägenheten med ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detta gäller även för ventilationskanaler.
Detta innebär alltså att föreningen bär ansvaret för att reparera trasiga ventilationsaggregat om föreningen varit delaktig i installationen av ventilationskanalerna, och om dessa är del av ett större system av ventilationskanaler. Ett FTX-system kan installeras på olika sätt, antingen med ett centralt aggregat som försörjer hela byggnaden, de-centraliserade aggregat som försörjer ett eller flera trapphus eller enskilda lägenhetsaggregat. Hur systemet är installerat får därmed betydelse för ansvaret för drift och underhåll. En tumregel är att föreningen har det yttre underhållsansvaret medan bostadsrättsinnehavaren ansvarar för vad som är inuti lägenheten, och gemensamma ledningar tillförs främst till det yttre underhållsansvaret.
OVK-besiktning
Enligt Boverkets föreskrifter och allmänna råd om funktionskontroll av ventilationssystem 3 § så ska återkommande besiktning göras för flerbostadshus som har FT och FTX-ventilation med ett besiktningsintervall om 3 år.
Din situation
Eftersom ventilationssystemet i ditt fall kan ha installerats på olika sätt så är det inte helt klart utifrån omständigheterna vem som kan sägas bära ansvaret för reparationen, och vad gäller OVK-besiktning så bör sådan enligt föreskrift ske med 3 års intervall i flerbostadshus med detta typ av ventilationssystem. Hoppas detta ger svar på din frågeställning.
Är du i behov av ytterligare rådgivning så erbjuds kunniga jurister på Familjens Jurist med expertkunskap i en rad olika områden, lycka till!
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.