Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga!

Nedan kommer en allmän redogörelse för relevanta lagrum och därefter en avslutande rekommendation utifrån din situation.

Hyreslagen

I 12 kap. jordabalken, även kallad hyreslagen, finns bestämmelser om hyresförhållandet. I lagen regleras både skyldigheter för hyresgästen och hyresvärden.

Hyresvärdens skyldigheter

När hyresgästen tillträder hyresrätten är hyresvärden skyldig att tillhandahålla hyresrätten i fullt brukbart skick för det avsedda ändamålet med hyresrätten, om inget annat har avtalats i förväg (9 § hyreslagen).

Även under hyrestiden ska hyresvärden hålla lägenheten i fullt brukbart skick, vilket följer av 15 § hyreslagen. Är hyresrätten en bostad innebär det att hyresvärden löpande ska underhålla bostaden utefter att den förslits och i den mån det behövs. Detta kan exempelvis vara underhåll i form av reparationer, tapetsering och målning. Bostaden ska alltså vara fullt brukbar att bo i under hyrestiden. Begreppet lägenhet omfattar alla ytor som ingår i bostaden.

Åtgärder om hyresvärden inte fullgör underhållsskyldigheten

Om hyresvärden inte fullföljer sin underhållsskyldighet kan hyresgästen göra påföljder gällande. Nedan kommer jag att berätta om några av åtgärderna som en hyresgäst har rätt att vidta om hyresvärden inte agerar efter påtalad skada.

• Rätt att avhjälpa skadan: Om hyresvärden inte åtgärdar skadan efter att hyresgästen anmält skadan och hyresvärden inte åtgärdar skadan så snart det kan ske, så har hyresgästen rätt att avhjälpa skadan själv. Det är hyresvärden som ska stå för kostnaderna av avhjälpandet (11 § hyreslagen). Det är viktigt att hyresgästen verkligen säger till hyresvärden om felet innan hen själv avhjälper, eftersom det finns risk att hyresgästen inte har rätt till ersättning för kostnaderna som avhjälpandet har inneburit.
• Åtgärdsföreläggande: Hyresgästen kan även ansöka om ett så kallat åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden (16 § st. 2 hyreslagen). Ett åtgärdsföreläggande innebär att hyresnämnden ålägger hyresvärden att åtgärda bristen. Om hyresvärden inte gör detta inom bestämd tid blir hyresvärden skyldig att betala vite. För att ett åtgärdsföreläggande ska kunna utfärdas behöver bristen vara sådan att hyresvärden kan åtgärda den, och att bristen påverkar hyresgästens användande av lägenheten.

Hyresgästens vårdnadsplikt

Hyresgästen har en plikt att vårda lägenheten under hyrestiden enligt 24 § hyreslagen. Vårdnadsplikten innebär bl.a. att hyresgästen ska ersätta skador som uppkommer av att hyresgästen betett sig vårdslöst. En vårdslös skada kan exempelvis vara sprickor i toalettsitsen eller en sönderslagen glasruta. Det är hyresvärden som har bevisbördan för att visa att hyresgästen har varit vårdslös och vållat skadan.

Skador som utgör normalt slitage av lägenheten ska inte ersättas av hyresgästen. Vad normalt slitage är blir en bedömningsfråga i det enskilda fallet, men enligt praxis kan normalt slitage vara t. ex. små repor i golv efter möbler och hål i väggar efter tavlor.

Ändring i lägenheten

Enligt 18 d § 1 st. 2 p. hyreslagen krävs hyresgästens eller hyresnämndens godkännande för att hyresvärden ska få utföra åtgärder som medför en ”inte oväsentlig ändring av en bostadslägenhet”. Bedömningen av om det är en sådan ändring är objektiv, dvs. det är inte den enskilde hyresgästens uppfattning som har betydelse. En väsentlig ändring av lägenheten kan exempelvis vara ändringar av lägenhetens yta eller planlösning, men däremot behövs inte godkännande för obetydliga förändringar såsom mindre omdispositioner av en uteplats.

Sammanfattning

Under hyrestiden har hyresvärden har en skyldighet att löpande underhålla lägenheten. Detta omfattar även ytor som hör till lägenheten, såsom en uteplats. Om hyresvärden inte fullföljer skyldigheten efter att hyresgästen påtalat det kan man bl.a. avhjälpa skadan på egen hand eller kontakta hyresnämnden och begära om ett åtgärdsföreläggande.

Hyresgästen har även en vårdplikt under hyrestiden, vilket innebär att hen ska ta hand om lägenheten och kan även bli ersättningsskyldig för skador som orsakas av vårdslöshet.

Din situation

Om du inte redan har anmält skadan till din hyresvärd är min rekommendation att du gör det. Hyresvärden har en skyldighet att löpande underhålla lägenheten och ytor som tillhör den om det behövs. Om staketet ruttnar och inte längre fyller sin funktion borde det vara sådana en sådan skada som hyresvärden ska åtgärda.

Vad gäller frågan om hyresvärden har rätt att ta bort staketet så krävs ditt godkännande om det i så fall påverkar funktionen av lägenheten. Det är en bedömningsfråga beroende på hur stor ändringen, men som du skriver så finns det en funktion med ett staket som skyddar om man bor på bottenvåningen. Jag rekommenderar att du kommunicerar med din hyresvärd om att du önskar att staketet inte tas bort eftersom det skyddar mot insyn.

Jag hoppas att du fick svar på din fråga. Du är varmt välkommen att kontakta oss på Familjens Jurist om du vill ha mer hjälp i ditt ärende. Här kan du läsa mer om våra tjänster och boka tid med en av våra erfarna jurister.