Bostad & Fastighet
Vem som har ansvar för fel i fastigheten
Hej, Jag har just köpt ett hus. Efter tillträdet så har jag upptäckt att huset är byggt av blåbetong. Och jag känner mig lurad. Jag vill inte ens flytta in, då jag anser det vara osäkert att bo där med min fru och min son som är bara 14 månader, p.g.a. radon och gammastrålning från väggarna. I husbeskrivningen gjord av mäklare från [mäklarfirma] så står det:
Grund: Källare med betongsula Stomme: Lättbetong Fasad: Puts på lättbetongstomme.
I överlåtelsebesiktningen står det samma beskrivning, som den mäklaren skrev. Förutom på ett litet ställe på en helt annan sida där det står: "ALLMÄNT HELA HUSET, blå lättbetong kan ibland avge radon. Det rekommenderas att man gör en radonmätning för att fastställa eventuell förekomst och värden" Så de visste alltså om att det var helt byggt av blåbetong. Men sa absolut ingenting om detta till mig. Jag visste inte ens om vad blåbetong var eller vad det innebar överhuvudtaget. Men om det hade stått i beskrivningen så hade jag kollat upp det.
Det känns nu som att mäklare och besiktningsman har undanhållit detta för mig som köpare. Vi kan alltså inte bo där. Och jag har ägt huset i cirka en vecka och har redan tagit beslutet att sälja huset vidare, då jag aldrig skulle låta min familj bo i ett sådant hus. Det här kommer att leda till att jag blir av med hela mitt livs besparingar och blir ekonomiskt ruinerad för en lång tid framöver. Jag är helt förkrossad över det här, och ser inte ens någon mening med att fortsätta leva faktiskt. -Har inte mäklaren en skyldighet att tala om för mig att huset är byggt i blåbetong, och inte bara vanlig lättbetong? -Har inte säljaren en skyldighet att tala om detta, eller att utföra åtgärder för att minska radon innan försäljning? -Har besiktningsmannen utfört sitt arbete felaktigt, då han inte heller har skrivit att huset är helt byggt i blåbetong, och inte informerat om farorna det innebär? / D
Rådgivarens svar
2022-08-18
Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen! Jag förstår situationen som följande:
Du har köpt en fastighet. På första sidan i annonsen till fastigheten stod det ingenting om att huset var byggt på blåbetong. Det fanns dock skrivet i ett besiktningsprotokoll. Du undrar nu vilket ansvar mäklaren och säljaren hade att informera dig som köpare om detta. Du undrar också vad du kan göra för att lösa situationen.
Detta är en fastighetsrättslig fråga. Jag ska besvara den genom att först beskriva vilka mäklarens och säljarens skyldigheter är och sedan förklara vilka köparens skyldigheter är. Slutligen ska jag tillämpa det sagda på ditt fall.
Det är inte helt uppenbart för mig om du har anlitat en egen besiktningsman innan du köpte fastigheten, eller om den besiktning du talar om är utförd av säljaren. Inte heller är det uppenbart för mig om du sedermera har låtit utföra en radonmätning och funnit att det överstiger tillåtna värden. Jag vet inte heller exakt hur annonsen såg ut eller hur det besiktningsprotokollet du läste såg ut.
Då denna information inte är helt klar kan jag inte ge ett bestämt svar. Jag kommer därför att besvara frågan mer generellt.
Den lag jag till stor del kommer att utgå ifrån är jordabalken (1970:994), vilken förkortas till JB. Jag kommer också att beröra fastighetsmäklarlagen (2021:516), vilken förkortas till FML.
Mäklarens skyldigheter
Mäklaren har en skyldighet att ge köparen råd och upplysningar om fastigheten, särskilt vad avser uppgifter som kan tänkas vara av betydelse. De ska också meddela köparen att denne har en undersökningsplikt vid köp av fastighet, vilket brukar göras i köpehandlingen samt i mäklarannonserna. Finns det någon särskild omständighet som mäklaren misstänker har betydelse för köparna har han en plikt att särskilt meddela om detta. Allt detta framkommer ur 3 kapitlet 12 § FML.
Säljarens skyldigheter
Säljaren ska ge mäklaren den information som denne efterfrågar, och mäklaren ska då kunna utgå ifrån att informationen stämmer, enligt 3 kapitlet 12 § FML.
Köparens skyldigheter
Köparen har enligt 4 kapitlet 19 § JB en undersökningsplikt när han/hon köper en fastighet. Undersökningsplikten gäller det mesta vad avser fastigheten. För att uppfyllda den ska man i regel låta en besiktningsman utföra en besiktning på fastigheten.
Alla fel på fastigheten som man borde ha upptäckt vid uppfyllandet av undersökningsplikten kan man inte göra gällande mot säljaren. Att något är byggt på blåbetong anses i regel vara ett fel.
Om mäklaren och/eller säljaren har lämnat ett bestämt besked om något behöver man inte undersöka den saken vidare. Man ska kunna utgå ifrån att vad de säger stämmer. Om mäklaren eller säljaren har lämnat ett klart besked angående vad byggnaden är byggd på så behöver inte köparen undersöka det ytterligare.
Häva köp av fastighet
Har köparen uppfyllt undersökningsplikten men det ändå föreligger ett fel på huset som efteråt upptäcks så har köparen rätt att få avdrag på köpeskillingen. Är det ett mer väsentligt fel (allvarligare fel) så får köparen häva köpet. Detta också enligt 4 kapitlet 19 § JB.
Ditt fall
Som sagt är det mycket i ditt fall jag inte känner till. Jag kan därför inte säga något säkert i ditt fall. Men är det så att du i prospektet och på visning fått besiktningsprotokollet från säljarens besiktning som sedan säger att du bör göra en radonmätning så borde du, rent juridiskt, ha upptäckt det och beställt en sådan mätning.
Å andra sidan har de av vad jag förstår i den huvudsakliga beskrivningen av vad huset är byggt på över huvud taget inte nämnt blåbetong, vilket är oerhört märkligt. Det talar starkt för att du borde kunna lita på att det inte var byggt på blåbetong. Det finns alltså aspekter som pekar åt båda hållen.
Rekommendation
Min väldigt starka rekommendation är att du talar med en jurist här på Familjens Jurist som då kan undersöka ditt fall mycket mer noggrant. Juristen kan då undersöka alla relevanta dokument och omständigheter och då ge en mer bestämd uppfattning om din chans att få häva köpet eller få prisavdrag. Som det är nu saknar jag för mycket information.
Hoppas att du känner att du har fått svar på dina frågor!
Med vänlig hälsning,
Kevin Torssell
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.