Hej, tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen! Eftersom du inte skriver vad du har för förhållande till personen som köper ut dig så kommer jag beskriva vad som gäller angående vinstskatt vid utköp i bodelning mellan makar/sambor samt vanligt utköp utanför bodelningar. Relevanta bestämmelser finns i inkomstskattelagen (IL).

Vinstskatt vid utköp i bodelning

Det finns inga lagregler om hur egendomen ska värderas i en bodelning. Parterna är således fria att bestämma värderingssätt. Däremot är det standard att i bodelningen åsätta fastigheter ett värde som utgör marknadsvärdet med avdrag för latent skatt och fiktiva försäljningsutgifter. Det värde som används är således det värde fastigheten hade fått om en försäljning hade skett istället för att fastigheten överlåtits genom bodelningen. Det finns även rättsfall där latent skatt har beaktats, exempelvis NJA 1975 s. 288.

Vid beräkningen av reavinsten tas marknadsvärdet med avdrag för bland annat försäljningsutgifter, inköpspris samt förbättringsutgifter. Den vinst som räknas fram ska sedan beskattas med med 22 % om det är en privatbostad (45 kap. 33 § IL). Sedan tas marknadsvärdet med avdrag för reavinsten samt försäljningsutgifterna för att få fram det värde fastigheten ska tillskrivas i bodelningen.

I bodelningen kommer sedan hälften av det uträknade värdet placerar på vardera part (om de äger hälften var) vid beräkningen av deras andelar. På så sätt blir det rättvist, parterna delar indirekt på den latenta skatteskulden som kommer utlösas när den part som övertar bostaden i framtiden säljer fastigheten.

Vinskatt vid vanligt utköp

Om en part ska köpa ut en delägare i en samägd fastighet bör köpeskillingen vara marknadsvärdet för andelen utan avdrag för skatt. Denna rättshandling, att köpa ut en delägares andel av den samägda fastigheten, räknas till skillnad från övertagandet inom en bodelning som en försäljning. Därmed kommer köpet att utlösa kapitalvinstbeskattning. Parten som blir utköpt kommer att beskattas på sin andel som denne säljer. Vid beräkningen av skatten får delägaren från försäljningspriset göra avdrag för bland annat hälften av renoveringskostnaderna. Den vinst som räknas fram beskattas sedan med 22 % om fastigheten utgör en privatbostad (45 kap. 33 § IL). Du kan läsa mer om hur beräkningen går till på Skatteverkets hemsida.

Din situation

Ett utköp inom en bodelning utlöser inte kapitalvinstbeskattning för den som blir utköpt. Däremot justeras fastighetens värde utifrån den latenta skatten som kommer utlösas när den andra parten i framtiden säljer fastigheten. På så sätt kommer parterna dela på skatten. Om det är via en bodelning du ska bli utköp kan du upprätta ett bodelningsavtal via Familjens Jurists onlinetjänst till ett standardpris.

Om det istället rör ett vanligt utköp så kommer försäljningen av andelen i fastigheten utlösa kapitalvinstbeskattning för den andel som du säljer. Du kommer således beskattas för en eventuell vinst. I beräkningen av vinsten får du från försäljningspriset göra olika avdrag, exempelvis hälften av renoveringskostnaderna för fastigheten (om du ägde hälften). Den beräknade vinsten beskattas med 22 % om det är en privatbostad. Du kan använda Skatteverkets verktyg för att närmare beräkna din beskattning. Familjens Jurist kan hjälpa dig att upprätta ett köpekontrakt eller om du har andra frågor angående din försäljning.