Hej, och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen! Jag förstår situationen som följande:

Dina föräldrar äger en fastighet som de köpte för 50 000 kr. De vill nu ge den i gåva till dig och din bror. Du undrar hur gåvan ska värderas. Din bror vill dessutom köpa din andel och därför undrar du också vilket som är det bästa upplägget för att minimera skatt.

Detta är en skatterättslig fråga. Jag ska besvara den genom att först beskriva hur reglerna ser ut kring att ge en fastighet i gåva, särskilt kopplat till skatt. Jag ska därefter beröra hur beskattningen ser ut vid försäljning av fastighet och vad man får dra av. Sedan ska jag förklara vad resultatet av de olika uppläggen du tänker dig kan ha för konsekvenser skatterättsligt. Slutligen ska jag ge en rekommendation.

Jag kommer att utgå ifrån jordabalken (1970:994) (förkortat till JB) och inkomstskattelagen (1999:1229) (förkortat till IL).

Att ge fastighet i gåva

För att ge en fastighet i gåva krävs det att det görs skriftligt (4 kapitlet 29 § JB). Skattemässigt behöver den som får en gåva inte skatta på det över huvud taget (8 kapitlet 2 § IL). Givandet av fastigheten räknas som gåva om man inte behövt betala mer än fastighetens taxeringsvärde.

När man får en fastighet i gåva fungerar det skatterättslig så att man hamnar i gåvogivarens skor (44 kapitlet 21 § IL). Detta kallas för kontinuitetsprincipen. Det innebär att när man säljer fastigheten blir gåvogivarens kostnad för fastigheten ens egna. Om den som gav fastigheten i gåva ursprungligen köpt den för 50 000 kr så kommer gåvomottagaren kunna tillgodoräkna sig 50 000 kr som förvärvskostnad.

Kapitalvinstskatt vid försäljning av fastighet

Den vinst man får vid försäljning av en fastighet ska kapitalvinstbeskattas (45 kapitlet 1 § IL). Det som beskattas är den ersättning man får för försäljningen minus utgifter för försäljningen (till exempel mäklararvode) och minus ett omkostnadsbelopp (44 kapitlet 13 § IL).

Omkostnadsbeloppet är anskaffningsutgifter och förbättringsutgifter (44 kapitlet 14 § IL). Anskaffningsutgift är vad man själv betalade när man fick fastigheten. Förbättringsutgifter är förbättrande reparationer och förbättrande underhåll man gjort på fastigheten under de senaste fem åren (45 kapitlet 11 § IL). Skicket på fastigheten ska då vara bättre än när man köpte fastigheten, inte bättre än innan reparationen/underhållet.

Fastigheter beskattas dessutom endast till 22/30-delar av kapitalvinsten som räknats ut genom ovan sagda (45 kapitlet 33 § IL).

Ge fastighet i gåva till en son och pengar till den andra sonen

Gåvor ska som sagt inte beskattas (8 kapitlet 2 § IL). Om en förälder ger en fastighet i gåva till en son och pengar i gåva till den andra så behöver ingen son betala skatt på gåvan.

Son köper fastighet av föräldrar och andra sonen får en pengagåva

Om en son köper fastighet av sina föräldrar måste föräldrarna betala skatt på den vinst de får, då enligt ovan sagda. Sonen som får pengagåva behöver inte betala skatt på det. Det kan dock komma att räknas som förskott på arv enligt 6 kapitlet 1 § ärvdabalken (1958:637). Man kan dock skriva ett gåvobrev som säger att det inte ska vara förskott på arv om man vill undvika det.

Son får fastighet i gåva och ger sedan sin bror en pengagåva

Gåvor ska enligt ovan sagda inte beskattas.

Förtäckt betalning

När man gör ett visst upplägg för att undvika skatt kan Skatteverket ibland märka detta och då anse att det inte alls rör sig om en gåva, utan om ett förtäckt köp. De kan därför välja att beskatta en individ ändå, trots att allt rent formellt har varit en gåva.

Ditt fall

Först och främst ska allt som har att göra med fastigheter ske skriftligt. Oavsett om det rör sig om köp eller gåva. Antingen måste ni skriva en köpehandling eller ett gåvobrev.

Fastigheten kommer att i gåvomottagarens ägo att anses vara förvärvad för 50 000 kr, det som dina föräldrar betalade för den. Du kan inte välja marknadsvärde eller taxeringsvärde. Taxeringsvärdet blir endast aktuellt för bedömningen om det varit en gåva eller inte.

Resterande frågor har jag besvarat under de respektive rubrikerna. Jag skulle säga att det inte är en bra idé med ett alltför genomskinligt upplägg. Skatteverket kan komma att bedöma det som ett förtäckt köp.

Att ge din bror fastigheten i gåva och dig pengar i gåva låter enligt mig som det bästa upplägget. Då borde gåvobrev skrivas i båda fallen som förtydligar att ingendera är förskott på arv.

Rekommendation

Detta är endast min ytliga bedömning av frågan. Jag har inte koll på alla omständigheter i ert fall och kan därför inte säga något bestämt. Min rekommendation är därför att ni talar med en jurist här på Familjens Jurist som kan hjälpa er att utforma bästa möjliga skatteupplägg.

Jag vill också starkt rekommendera att ni använder er av Familjens Jurists onlinetjänst vid utformningen av gåvobrevet. Väljer ni att skriva en köpehandling rekommenderar jag att ni använder er av en jurist hos Familjens Jurist för det. Dessa är kvalificerade jurister som ger högklassig hjälp i utformningen av köpehandlingen.

Hoppas att du känner att du har fått svar på dina frågor!

Med vänlig hälsning,

Kevin Torssell