Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga! Jag kommer att redogöra för vilka bestämmelser som är tillämpliga vid en bodelning som sambor och vad som gäller vid övertagande av bostadsrätt. Avslutningsvis kommer jag att gå igenom din fråga och ge min rekommendation hur ni kan gå vidare i ärendet.

Samboegendom och samboavtal

Sambors egendom regleras i sambolagen. Som samboegendom räknas gemensam bostad och bohag som har införskaffats för gemensam användning (3 § och 5-6 §§). En bostad som någon av samborna hade innan förhållandet är därmed inte samboegendom. Bohag är typiskt sett möbler och hushållsmaskiner. Bilar och båtar är till exempel inte samboegendom. Utgångspunkten är att samboegendom delas lika vid en bodelning, oavsett hur mycket var och en har betalat. Begäran om bodelning måste ske senast ett år efter att samboförhållandet har upphört (8 §).

Vem får vad?

Vid en bodelning (utan samboavtal) så läggs värdet av all samboegendom ihop. Sedan görs avdrag för eventuella skulder som är kopplade till det gemensamma boendet och bohaget. Värdet som återstår delas sedan lika mellan samborna (13-14 §§). Samboegendomen fördelas sedan på lotter. Den som behöver bostaden eller bohaget bäst har rätt att få det avräknat på sin lott (16 §). Istället för att ge egendom för ett visst värde till den andra parten kan motsvarande belopp betalas i pengar (17 §). Bodelning ska förrättas av samborna tillsammans och bodelningsavtalet undertecknas av båda (20 §, 9 kap. 5 §).

Överlåtande av bostadsrätt

Regler om överlåtande av bostadsrätt finns i bostadsrättslagen. Om en part ska ta över en bostadsrätt vid separation så sker det genom att den andra parten överför sin andel genom ett överlåtelseavtal (6 kap. 4 §). Om personen som övertar bostadsrätten inte är medlem i föreningen, måste hen ansöka till föreningen för att antas som medlem (6 kap. 1 §).

Uträkning vid övertagande av fastighet eller bostadsrätt

Vid övertagande av fastighet eller bostadsrätt vid bodelning ska bostadens nettovärde räknas fram. Avdrag ska göras för latent skatt. Detta då personen som tar över bostaden kommer att beskattas vid en eventuell försäljning i framtiden. Regler om skatt på kapitalvinst finns i inkomstskattelagen. 

För att räkna ut den latenta skatten på fastigheten eller bostadsrätten kommer man först överens om aktuellt marknadsvärde och gör sedan avdrag för:

·     inköpspris (inklusive lagfart vid fastighet),

·     uppskattade försäljningskostnader (mäklararvode och kostnad för energideklaration t.ex.),

·     förbättringsarbeten (grundförbättringar eller reparationer och underhåll, mer information finns hos skatteverket.),

·     sedan gör man en återföring av eventuellt tidigare uppskovsbelopp.

Därefter får man fram en vinst alternativt en förlust (44 kap. 13-14 §§). På vinsten ska det räknas cirka 22 % i latent skatt (45 kap. 33 §, 46 kap. 18 §, 65 kap. 7 §).

För att sedan räkna ut fastighetens eller bostadsrättens nettovärde tar man marknadsvärdet och gör avdrag för:

·     försäljningskostnader,

·     latent skatt,

·     övertagande av lån. 

Nettovärdet delas sedan på två och är skifteslikviden, det belopp som den andra parten blir ”utköpt” för. 

Din situation och rekommendation

Som sambor är det frivilligt att göra en bodelning och ni kan givetvis göra den som ni själva önskar. Anledningen till att man brukar göra avdrag för latent skatt och mäklararvode om en av parterna bor kvar i den tidigare gemensamma bostaden är för att bodelningen ska ses som rättvis och att den part som bor kvar i bostaden inte får mindre vid en eventuell försäljning än om en försäljning skulle ha skett inför bodelningen.

I bodelningen ska all samboegendom inkluderas. Anser ni att bodelningen är okomplicerad och det inte är mycket samboegendom som omfattas, eller skulder för den delen, kan ni göra er bodelning själva. Det kan dock underlätta att använda en korrekt mall som undertecknas av er båda och som ligger till grund för övertagandet av bostadsrätten. Vill ni använda Familjens Jurists online-tjänst så kan teckna bodelningsavtal till fast pris. Ni kan läsa mer om bodelning och bostadsrättsjuridik här.

Jag hoppas att mitt svar har varit till hjälp! Uppstår det ytterligare funderingar är ni välkomna att ställa en fråga igen.