Flytta isär, skilja sig & separera
Bodelningsvärdet av en fastighet
Hej! Jag och min fru har skilt oss och min fråga gäller endast delningen av en fastighet. Hon skall lösa ut mig med halva marknadsvärdet. Vad jag förstår så kan man i detta skede undvika reavinstskatt om man gör ett bodelningsavtal. Reavinsten löser istället ut om hon i framtiden säljer fastigheten. För att få detta rättvist så bör jag betala en del av den framtida reavinsten hon drabbas av. Man bör väl i så fall basera detta på den reavinst som skulle lösa ut vid tiden för bodelningen? Vi är överens om att bestämma fastigheten till marknadsvärdet om 10 mkr. Fastigheten köptes för 4 mkr. Eftersom hon "köper" halva fastigheten till dagens marknadsvärde så borde väl det endast bli reavinst för henne i framtiden på den halva som hon redan hade? Det kan ju givetvis blir reavinst även på den nya delen i framtiden men det borde inte drabba mig? Räknas det som hon köpt fastigheten för 4 mkr vid en framtida försäljning? I så fall blir ju reavinsten bara 1 milj totalt. Eller tänker jag fel?
Rådgivarens svar
2022-05-09
Hej, tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen! Din fråga gäller bodelning mellan makar och jag förstår det som att ni äger fastigheten tillsammans men att din fru ska överta den i bodelningen. Jag kommer börja med att gå igenom relevanta bestämmelser, sedan vad som gäller i din situation samt avsluta med en rekommendation.
Bodelning mellan makar
Regler kring bodelning mellan makar finns i äktenskapsbalken (ÄktB). I en bodelning ska makarnas giftorättsgods ingå (10 kap. 1 § ÄktB). Vid bodelningen ska makarnas andelar i boet beräknas. Från en makes giftorättsgods får dennes skulder avräknas (11 kap. 1 och 2 §§ ÄktB) och därefter läggs makarnas återstående giftorättsgods samman och delas lika (11 kap. 3 § ÄktB). Efter detta ska utifrån de beräknade andelarna i boet giftorättsgodset fördelas på makarna i en lottläggning (11 kap. 7 § ÄktB). Här kan således makarna bestämma vilken make som ska få vilken egendom på sin lott, exempelvis kan en fastighet överförs till den ena maken. Om en makes giftorättsgods därefter överstiger dennes andelen i boet så kan den maken kompensera den andra maken i pengar (skifteslikvid) (11 kap. 9 § ÄktB).
Värdering av en fastighet i en bodelning
Det finns inga uttryckliga lagregler som säger hur egendom ska värderas i en bodelning. Således är makarna fria att bestämma egendomens värde. Vid värdering av en fastighet är det dock vanligt att den i bodelningen fastställs till marknadsvärdet med avdrag för latent skatt och försäljningsutgifter. Således utgår man från det värde som fastigheten skulle fått vid en faktiskt försäljning. Vid beräkningen av reavinsten utgår man från marknadsvärdet (försäljningspriset) och drar av bland annat försäljningsutgifter, inköpspriset och förbättringsutgifter (se vidare på Skatteverkets hemsida). På en eventuell vinst beskattas sedan 22 % om de gäller en privatbostad (45 kap. 33 § inkomstskattelagen (IL)). För att få ut värdet som ska ingå i bodelningen tas sedan marknadsvärdet med avdrag för reavinsten och försäljningsutgifterna.
Din situation
Det värde en fastighet ska tillsättas i bodelningen beräknas med avdrag för den reavinstskatt som skulle utgått om en försäljning hade skett vid tiden för bodelningen. Avdrag får även göras för försäljningsutgifter, exempelvis mäklararvoden. Marknadsvärdet - vinstskatten - försäljningsutgifter = det värde fastigheten ska åsättas i bodelningen.
Att överta en fastighet genom en bodelning räknas inte som ett köp eller jämförligt förvärv och den nye ägaren träder därför i den gamla ägaren ställe (44 kap. 21 § IL). Detta innebär att när din fru i framtiden säljer fastigheten kommer det utgå reavinst på hela fastigheten och hon kommer att använda anskaffningsvärdet på fyra miljoner i beräkningen av skatten. Om vi utgår från att mäklararvodet ligger på 2 % av marknadsvärdet kan uträkningen bli följande:
10 mkr (marknadsvärdet) - 200 000 (försäljningsutgifter) - 4 mkr (inköpspriset) = 5 800 000.
5 800 000 x 0.22 = 1 276 000 (reavinstskatten).
10 mkr - 1 276 000 - 200 000= 8 524 000.
Fastighetens bodelningsvärde blir således 8 524 000 kr. Om ni äger hälften var av fastigheten kommer halva detta värde placeras på vardera make i beräkningen av era andelar i boet. Således blir det rättvist, ni delar indirekt lika på reavinstskatten. I lottläggningen övertar hon sedan hela fastigheten. Huruvida hon ska betala halva bodelningsvärdet av fastigheten till dig i skifteslikvid eller inte beror bland annat på hur ni fördelar resterande egendom i lottläggningen.
Rekommendation
Uträkningen ovan är inte fullständig. Exakt vilket summa du kommer få för bostaden beror på flera omständigheter, exempelvis om ni haft några förbättringsutgifter som kan räknas av samt hur resterande egendom fördelas i bodelningen. Om du exempelvis får annan egendom för att kompensera för fastigheten behöver hon möjligtvis inte betala dig exakt halva bodelningsvärdet av fastigheten. Fastigheten kan värderas på ett annat sätt än ovanstående om ni är eniga. Ni kan upprätta ett bodelningsavtal online här. Om du vill ha närmare rådgivning kring hur ni ska gå tillväga kan du boka tid med en jurist här.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.