Hej, tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen! Jag kommer börja med att gå igenom regler kring dolt och öppet samägande och sedan vad som gäller i din situation.

Dold samäganderätt

Även om en person inte framträder utåt som ägare till en egendom kan det föreligga dold samäganderätt. Vissa kriterier måste vara uppfyllda för att dold samäganderätt ska anses föreligga. Den ena parten ska ha köpt egendom som var avsedd att nyttjas av båda parterna, båda parterna ska ha bidragit ekonomiskt vid köpet och det ska ha funnits en uttrycklig eller underförstådd överenskommelse om att köpet skett för gemensam räkning samt att ägandet skulle vara gemensamt.

Således kan inte dold samäganderätt inträda i efterhand, genom exempelvis ekonomiskt tillskott, utan avsikten m.m. måste ha funnits vid köptillfället. Vid köp av fritidshus har det i praxis införts en presumtionsregel för sambor och makar. Om de två första kriterierna är uppfyllda så presumeras det tredje kriteriet föreligga (NJA 2008 s. 826).

Öppen samäganderätt

Det är möjligt att parter upprättar en äganderättsförklaring där parterna bekräftar att de äger exempelvis en fastigheten tillsammans. Handlingen kan sedan användas i bevissyfte om exempelvis den dolde ägaren vill göra sitt ägande gällande. Här går det att läsa mer om äganderättsförklaringar.

Ägandet kan dock även omvandlas till ett öppet samägande genom att parterna upprättar ett vanligt överlåtelseavtal, avtalet måste uppfylla kriterierna i jordabalken. Dessa alternativ fungerar dock främst om parterna är överens. Om den ena parten inte vill erkänna den andra partens ägande kan den part som har dolt ägande ansöka hos domstol om att få ägandet erkänt och därmed omvandla ägandet till ett öppet samägande.

Vid ett öppet samägande kan lagen om samäganderätt (SamägL) bli gällande. Lagen är tillämplig när flera personer gemensamt äger bland annat fastigheter och lagen är i vissa väsentliga delar även tillämplig på bostadsrätter (1 § SamägL). I SamägL finns bland annat regler kring hur beslut om egendomen får fattas och om tvångsförsäljning (se 2 och 6 §§ SamägL).

Din situation

Sammanfattningsvis finns det tre kriterier för dold samäganderätt. Vid köp av fritidshus presumeras det tredje kriteriet föreligga om de andra kriterierna är uppfyllda. Beroende på vilken situation personen är i kan denne fortsätta vara dold samägare till fastigheten eller omvandla ägandet till ett öppet samägande. Det går att upprätta en äganderättsförklaring som kan användas i bevissyfte. Det går att boka tid med Familjens Jurist som kan hjälpa till med att upprätta en äganderättsförklaring. Ett dolt samägande kan även omvandlas till ett öppet ägande. Då måste ägarna upprätta ett formenligt överlåtelseavtal eller ansöka hos domstol om att fastställa samägandet. Det går att boka tid med Familjens Jurist som kan hjälp till med att upprätta ett överlåtelseavtal för fastigheten. Om ägandet av fastigheten omvandlas till ett öppet samägande så blir reglerna i SamägL tillämpliga.