Hej, tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen! Jag förstår det som att din fråga handlar om värdering av en bostad i en bodelning. Först kommer jag att gå igenom relevanta bestämmelser, sedan förklara vad som gäller i din situation och avsluta med en rekommendation.

Värdering av bostad i en bodelning

Det finns inga lagbestämmelser som anger hur egendom ska värderas i en bodelning. Parterna är därmed tämligen fria att komma överens om vilket värde egendomen ska tillskrivas. Huvudregeln är dock enligt rättspraxis att en bostads värde justeras på så att det från marknadsvärdet görs avdrag för latent skatt och försäljningsutgifter.

Det första steget vid beräkningen av bostadens värde i bodelningen är att beräkna vinsten eller förlusten. Från bostadens marknadsvärde dras bland annat försäljningsutgifter, inköpspriset och förbättringsutgifter. Vinsten som räknas fram beskattas med 22 procent om det är en privatbostad. Det sista steget är att ta bostadens marknadsvärde och dra av den beräknade vinstskatten och försäljningsutgifterna. Den summa som räknas fram är det värde som ska användas i bodelningen.

Skatteverkets begrepp

I beräkningen av bostadens värde i bodelningen ersätter bostadens uppskattade marknadsvärde det avtalade försäljningspris som hade använts om det hade rört sig om en verklig försäljning. Med försäljningsutgifter menas vid en vanlig försäljning utgifter som uppkommit i samband med försäljningen, exempelvis mäklararvode och utgifter för värdering. Vid en bodelning uppkommer vanligen inte dessa utgifter men ett fiktiv mäklararvode kan användas, exempelvis två procent av bostadens marknadsvärde.

Om det gäller en fastighet innebär inköpspris köpeskillingen för bostaden, inklusive mark med tillägg för inköpsprovision, lagfartskostnad och eventuell utgift för inteckning. Gäller det en bostadsrätt är inköpspriset köpeskillingen med tillägg för avgifter till bostadsföretaget i samband med köpet, inköpsprovision och liknande. Med förbättringsutgifter menas utgifter för nybyggnad, tillbyggnad eller ombyggnad samt förbättrande reparation och underhåll. För bostadsrätt läs vidare på Skatteverket hemsida här och för fastighet läsa vidare på Skatteverkets hemsida här.

Din situation

Skatteverket använder i sin verksamhet således begreppet inköpspris. Inköpspriset för fastigheter består av köpeskillingen för bostaden, inklusive mark med tillägg för inköpsprovision, lagfartskostnad och eventuell utgift för inteckning. Gäller det en bostadsrätt är inköpspriset köpeskillingen med tillägg för avgifter till bostadsföretaget i samband med köpet, inköpsprovision och liknande. Det är troligtvis dessa kostnader som menas med anskaffningskostnad.

Vid försäljning av bostäder använder Skatteverket begreppet försäljningsutgifter vilket bland annat inkluderar mäklararvode. Vid en bodelning uppstår däremot inget mäklararvode men i praktiken används ofta ett fiktivt mäklararvode i beräkningen av bostäders värde. Exempelvis kan två procent av bostadens marknadsvärde användas som ett fiktivt mäklararvode.

Sammanfattning och rekommendation

Din fråga var vad som menas med anskaffningskostnad och mäklararvode vid värdering av en bostad i en bodelning. Med anskaffningskostnader menas troligen inköpspris och vanligen används ett fiktivt mäklararvode vid värderingen.

Om du vill få mer ingående rådgivning rekommenderar jag att du pratar med en jurist som kan sätta sig in i samtliga aktuella omständigheter. Du kan boka en tid med en av våra jurister genom att följa denna länk.

Du kan också själv upprätta dina juridiska dokument både snabbare och billigare i Familjens Jurists onlinetjänst. Klicka här för att komma till onlinetjänsten, det går bland annat att upprätta bodelningsavtal!