Hej, tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen! Din fråga handlar om värdering av en fastighet i ett arvskifte. Jag förstår det som att utköpet sker inom arvskiftet och kommer utgå från det i mitt svar. Först kommer jag att gå igenom relevanta bestämmelser, sedan förklara vad som gäller i din situation och avsluta med en rekommendation.

Värdering av fastighet vid arvskifte

Regleringen om arvskiften finns i ärvdabalken. Dock finns det inga bestämmelser som anger hur egendom ska värderas i arvskiften. Således är parterna tämligen fria att sinsemellan komma överens om vilket värde egendomen ska tillskrivas i skiftet. Huvudregeln är emellertid enligt praxis att fastigheters värde ska justeras på så sätt att det från marknadsvärdet görs avdrag för latent skatt och försäljningsutgifter. Med andra ord används det värde som fastigheten skulle ha haft om den såldes vid tiden för arvskiftet. Högsta domstolen har angett att latenta skatteskulder ska beaktas vid arvskiften (NJA 2015 s. 558). Domstolen menar att den omständighet att en person erhåller en fastigheten i arvskiftet i stället för annan egendom inte ska leda till en förlust på grund av den belastning som den latenta skatten medför. Det har mindre betydelse att en försäljningen av fastigheten inte är aktuell eller planerad. Det väsentliga är att en försäljning kan ske i framtiden.

Hur beräkningen går till

Det första steget vid beräkningen av fastighetens värde är att beräkna vinsten eller förlusten. Vid beräkningen används fastighetens marknadsvärde. Från fastighetens marknadsvärde dras bland annat försäljningsutgifter, inköpspriset och förbättringsutgifter. Vinsten som räknas fram beskattas med 22 % om fastigheten är en privatbostad (45 kap. 33 § inkomstskattelagen).

Det andra steget är att ta marknadsvärdet och dra av den beräknade vinstskatten och försäljningsutgifterna. Den summa som här räknas fram är det värde som ska användas i arvskiftet. Marknadsvärdet - vinstskatten - försäljningsutgifter = fastighetens nettovärde/skiftesvärde i arvskiftet. Finns det exempelvis två dödsbodelägare och den ena ska köpa ut den andra från fastigheten är det oftast hälften av skiftesvärdet som ska betalas.

Det går att läsa mer om beräkningen på Skatteverkets hemsida.

Din situation

Vid värdering av fastigheter i arvskiften beaktas latent skatt då det inte sker en faktiskt försäljning. Det är den som tar över fastigheten som därmed kommer drabbas av de skattemässiga konsekvenserna om denne i framtiden säljer fastigheten. Därför beaktas skatten vid värderingen, för att det ska bli rättvist. Första steget i värderingen är precis som du anger att beräkna vinstskatten, däri ingår att dra av bland annat fiktiva försäljningskostnader. Det andra steget är som du anger att från marknadsvärdet dra av den beräknade skatten men också den fiktiva försäljningsutgiften. Således dras den fiktiva försäljningsutgiften av i båda stegen, dels vid beräkningen av skatten och dels i beräkningen av fastighetens netto/skiftesvärde.

Sammanfattning och rekommendation

Din fråga var om den fiktiva försäljningskostnaden ska dras av i båda stegen. Den fiktiva försäljningskostnaden ska som huvudregel dras av både vid beräkningen av skatten samt vid beräkningen av fastighetens nettovärde/skiftesvärde.

Om du vill få mer ingående rådgivning rekommenderar jag att du pratar med en jurist som kan sätta sig in i samtliga aktuella omständigheter. Du kan boka en tid med en av våra jurister genom att följa denna länk.

Du kan också själv upprätta dina juridiska dokument både snabbare och billigare i Familjens Jurists onlinetjänst. Klicka här för att komma till onlinetjänsten!