Hej, och stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga! Nedan följer en redogörelse för vad som gäller och hur ni kan gå vidare i er situation.

Arvskiftesavtal
När bouppteckningen är registrerad av Skatteverket avvecklas dödsboet genom arvskifte, som enligt lag ska upprättas mellan samtliga dödsbodelägare i syfte att slutligt avtala om hur kvarlåtenskapen fördelas. En arvskifteshandling ska vara skriftlig och undertecknas av samtliga delägare i dödsboet. Det är sedan bouppteckningen tillsammans med arvskifteshandlingen som utgör de behörighetshandlingar som krävs för att kunna verkställa fördelningen av den avlidnes tillgångar (t.ex. genom lagfartsansökan via Lantmäteriet m.m.) och handlingarna utgör bevis över hur dödsbodelägarna enats om att fördela arvet.

Överta fastighetsandelar
För att ni delägare ska kunna fördela fastigheten mellan er krävs det först och främst att ni enas kring hur fastigheten ska fördelas mellan er. Dessutom förutsätts den som ska tillskiftas fastigheten ha möjlighet att lösa ut övriga delägare för deras andelar av fastigheten, antingen genom att de erhåller kompensation genom övriga tillgångar i dödsboet, eller genom utgivande av en skifteslikvid. Om det inte finns tillgångar i boet till att betala av lån med säkerhet i fastigheten så kan samtliga delägare, med borgenärens godkännande, enas om att den/de som tillskiftas fastigheten även övertar lån med säkerhet i fastigheten. Detta kräver dock avstämning och medgivande från aktuell bank. 

Beräkningen av fastighetens skiftesvärde
Det första steget vid beräkningen av skiftesvärdet för fastigheten är att samtlga dödsbodelägare enas om fastighetens marknadsvärde. Ni kan välja att använda er av taxeringsvärdet eller att anlita en auktoriserad mäklare för att värdera fastigheten.

Det andra steget är att beräkna den så kallade kapitalvinstskatten, som beräknas enligt följande:

Marknadsvärdet subtraheras med: 
- Försäljningsutgifter (utgifter i samband med försäljning, t.ex. mäklararvode och annonsering)
- Inköpspris (anskaffningsvärde för bostaden, inklusive lagfartskostnad)
- Förbättringsutgifter (avdragsgilla förbättringskostnader, t.ex. nybyggnad, tillbyggnad eller ombyggnad, förbättrande reparationer och underhåll)

och adderas med:
+ Återföring av eventuellt uppskov (om dödsboet har uppskov med vinst från en tidigare försäljning återförs det till beskattning)

= Vinst eller förlust

Den eventuella vinsten som uppstår beskattas sedan med 22 %.

Slutligen går det att beräkna vad respektive syskon ska ersättas med. Det beräknas enligt följande.

Överenskommet marknadsvärde på fastigheten subtraherat med
- Kapitalvinstskatten
- Mäklarkostnader
- Bolån 

Den summa som återstår ska delas mellan delägarna enligt deras respektive andelar i dödsboet. Finns det då tre dödsbodelägare som i ert fall, och om alla har samma andelar i dödsboet, så ska summan delas på tre. Vardera syskons andel i fastigheten motsvarar den del av beräknat skiftesvärde som de som önskar ta över fastigheten ska ersätta övriga delägare med.

Tänk också på att ni måste söka lagfart efter att ni skiftat ut fastigheten. Jag rekommenderar er att läsa mer om detta på Lantmäteriets hemsida HÄR, där kan ni hitta en utförlig och pedagogisk beskrivning av hur ni går till väga för att ansöka om lagfart för fastighetsandelen genom arv. Ni bestämmer själva vem som ska stå för lagfartskostnaderna m.m.

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Du kan läsa mer om dödsboförvaltning, bouppteckning och arvskifte hos Familjens Jurist. 

Om du har ytterligare funderingar kan du även vända dig till oss på Fråga Juristen igen.