Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Nedan följer ett svar på vad som gäller för dig.

Allmänna regler angående testamente

Testamentet reglerar hur din far väljer att fördela sin ½ av fastigheten. Av din fråga framgår det inte om testamentet reglerar fler tillgångar än fastigheten, och jag kommer utgå från att det är främst fastigheten som kommer vara tillgången i din fars framtida dödsbo. Under rubriken arvskifte finner du en alternativ handlingsplan om det finns andra tillgångar i din fars framtida dödsbo.

Din far har valt att upprätta ett testamente i enlighet med reglerna i Ärvdabalken. Av det du beskriver är ni fyra barn och en särbo som ärver. För dig och din bror utgör arvslotten ¼ vardera, vilket även gäller för din fars särbo. Återstående ¼ kommer delas lika mellan dina två halvbröder, vilket resulterar i att de bägge erhåller 1/8 vardera. Eftersom din fars andel i fastigheten är ½ innebär det att era andelar motsvara hälften av andelsantalet ovan. Alltså din andel kommer vara 1/8 medan en av dina halvbröders andel kommer vara 1/16 osv.

Arvsskiftet

Vid arvsskiftet kommer dina halvbröder ha rätt till den lott som finns beskrivet i din fars testamente. I detta fall 1/8 vardera. Låt säga att din far efterlämnar sig en andel på ½ i fast egendom värderat till 1 000 000, samt annan lös egendom värderat till 600 000. I en sådan situation finns det möjlighet för er att förhandla arvtagare emellan hur varje lott ska realiseras. Dina halvbröder kanske är mer intresserade av att få ut arvets värde än att få en andel i fastigheten. I en situation likt ovan skulle dödsboet värderas till 1 600 000. Dina halvbröder skulle få 200 000 kr vardera. Resterande 3 arvtagare skulle då kunna bestämma hur ni vill göra med fastigheten på 1 000 000 och resterande lös egendom.

Samägande av fast egendom

Jag utgår ifrån att det existerar något slags samägandeavtal mellan din far och din fars kusin. Det är den normala utgångspunkten när fler personer äger fast egendom tillsamans. När en fast egendom samägs blir lagen om samäganderätt tillämplig.

Enligt samäganderättslagen § 1 framgår att om två eller flera personer äger t.ex. en fastighet tillsammans innehar var och en av dem en lott i fastigheten, även kallat andel. Denna andel förfogar vardera ägare över, och de kan välja att sälja andelen som sådan, ge bort den etc.

Huvudregeln vid samägande av fast egendom är att ägarna tillsammans fattar beslut rörande fastigheten, vilket framkommer av samäganderättslagen § 2. Om ägarna inte kan komma överens finns det dock möjlighet för den som innehar en andel att ansöka om att fastigheten ska tvångsförsäljas för att på så sätt kunna lösa in sin andel i fastigheten. En sådan tvångsförsäljning görs med stöd av samäganderättslagen § 6.

Förhindra tvångsförsäljning

Här vill jag poängtera att en tvångsförsäljning sker oftast när resterande fastighetsägare motsätter sig en ägares vilja att sälja sin andel. Om det finns möjlighet att förhandla med den som vill sälja sin andel kan det bl.a. finnas möjlighet att den som säljer andelen kan tänka sig att sälja den till någon av de andra ägarna.

De ägare som vill sälja sin andel kan inte kräva av de andra ägarna att de ska köpa ut dem. De har förvisso rätt att förfoga över sin andel, vilket även innefattar möjligheten att överlåta andelen genom t.ex. försäljning eller gåva. Dock har de inte rätt att bestämma vem som ska köpa deras andel. Det strider mot avtalsfriheten i Sverige som innebär att varje person har rätt att själv välja om de vill ingå ett avtal med någon eller att inte ingå ett avtal.

En tvångsförsäljning förhindras genom att förhandla med de ägare som kan tänkas vilja sälja sina andelar. Om resterande ägare tillåter de ägare som vill sälja att sälja finns det ingen anledning att tvångsförsälja fastigheten. Det är endast när de andra ägarna motsätter sig de andra ägarnas vilja att sälja sin andel som en tvångsförsäljning kan bli aktuell.

Samma resonemang gäller för din fars kusin och dennes andel. De som ärver efter din fars kusin kommer ärva ½ av fastigheten. Denna andel får de förfoga över på samma villkor som du får förfoga över din andel på 1/8. En tvångsförsäljning kan förhindras i en sådan situation genom att de som vill sälja sin andel tillåts att sälja sin andel.

Prissättning vid försäljning av andel i fast egendom

Varje enskild ägare har rätt sälja sin andel i fastigheten till vilket pris de kan hitta en köpare som är intresserad. Rimligaste prissättningen är såklart marknadsvärdet, eftersom det speglar bäst vad andelen är värd för tillfället. Dock finns det inga regler som reglerar vilken summa en fastighetsägare kan bjuda ut sin andel till försäljning till. Vad en andel är värd får bestämmas genom överenskommelse mellan säljare och köpare.

Ett sätt att bestämma varje andels värde är att upprätta det inom samägandeavtalet. Samägandelagen är dispositiv, vilket innebär att lagens bestämmelser kan göras verkslösa genom avtal. Samägandeavtalet reglerar förvaltningen av den fasta egendomen, och det som framkommer av samägandeavtalet gäller alltså före samägandelagen.

Genom samägandeavtalet skulle ägarna kunna komma överens om vad som gäller vid t.ex. försäljning av andel. Ni skulle även kunna reglera i samägandeavtalet vad som gäller för de löpande kostnader som ni som ägare behöver lägga ut för att sköta om fastigheten.

Sammanfattning och råd

När er far går bort kommer ni att tilldelas andelar i den fasta egendomen, förutsatt att det inte finns andra tillgångar i dödsboet. Dina halvbröder har samma rätt till sina andelar som du har till din, och i den rätten ingår möjligheten att sälja sin andel. Det innebär bl.a. att de kan välja att sälja sina andelar till andra ägare av fastigheten, men de kan inte tvinga dessa ägare att köpa deras andelar, och vice versa angående din egen andel. Tvångsförsäljning blir endast aktuellt om ägare försöker förhindra andra ägare att sälja den fasta egendomen, alltså att ägarna inte kan komma överens om hur de ska förvalta den fasta egendomen.

Vad gäller prissättning finns det inga regler, utan priset är något som köpare och säljare för komma fram till gemensamt.

Störst möjlighet att påverka vad som kommer ske med fastigheten efter din fars bortgång är samägandeavtalet. Det avtalet gäller då för alla ägare av fastigheten, alltså även din fars kusin. I det avtalet kan ni som ägare reglera frågor om försäljning av andelar.

Jag hoppas att du har fått lite mer klarhet i vad som gäller! Mitt råd är att du bokar tid med en jurist på Familjens jurist, så hjälper de dig med hur du ska gå tillväga i samband med din fars bortgång. Du kan då få hjälp med allt från arvskifte till att upprätta ett nytt samägandeavtal. Boka tid kan du göra här.

Med vänlig hälsning,
Gabriel Axelsson