Hej, tack för att du vänder dig till Fråga Juristen! Jag kommer börja med att gå igenom vad som gäller generellt kring värdering av hus samt latent skatteskuld vid arvskiften och sedan vad som gäller i din situation.

Beakta latent skatteskuld vid arvsskifte?

Regler kring arvskiften finns i ärvdabalken (ÄB). Dock finns det inga uttryckliga bestämmelser kring hur egendom ska värderas vid ett arvskifte. Parterna är således relativt fria att bestämma egendomens värde. Det är dock vanligt att värdet av bostäder justeras så att det från marknadsvärdet görs avdrag för latent skatt och försäljningsutgifter. Utgångspunkten blir således det värde som bostaden hade haft om den sålts vid tiden för arvskiftet. Det finns även rättsfall där Högsta domstolen anger att latenta skatteskulder ska beaktas vid arvskiften (NJA 2015 s. 558).

Hur går beräkningen till?

Först beräknas vinsten (eller förlusten), beräkningen utgår från marknadsvärdet (försäljningspriset) och från marknadsvärdet dras bland annat försäljningsutgifter, inköpspriset och förbättringsutgifter (se vidare på Skatteverkets hemsida). Den eventuella vinsten som räknas fram beskattas med 22 % om det är en privatbostad (45 kap. 33 § inkomstskattelagen). Sedan tas marknadsvärdet med avdrag för vinstskatten och försäljningsutgifterna för att få fram det värde som ska användas i arvskiftet. Marknadsvärdet - vinstskatten - försäljningsutgifter = huset värde i arvskiftet (nettovärdet/skiftesvärdet).

Exempelvis kan uträkningen bli följande om mäklararvodet är 2 % av marknadsvärdet:

6 mkr (marknadsvärdet) - 120 000 (försäljningsutgifter) - 4 mkr (inköpspriset) - 50 000 (förbättringsutgifter) = 1 830 000 (vinsten)

1 830 000 x 0.22  = 402 600 (reavinstskatten)

6 mkr (marknadsvärdet) - 402 600 (reavinstskatten) - 120 000 (försäljningskostnaderna) - 2 mkr (lån)=  3 477 400.

Husets nettovärde/skiftesvärde blir således 3 477 400 kr.

Din situation

För att få fram vinsten tas marknadsvärdet - mäklarkostnader - förbättringsutgifter - m.m.. Den vinst som räknas fram ska sedan beskattas med 22 %. Som du skriver ska således kostnaderna dras av från marknadsvärdet för att få fram vinsten som sedan ska beskattas med 22 %. För att få fram det värde av huset som ska ingå i arvskiftet tas sedan marknadsvärdet - försäljningsutgifterna - skatten - lånet. Lånet ska således inte ingå vid beräkningen av vinsten men i beräkningen av bostadens nettovärde/skiftesvärde som används i arvskiftet.

Om du har fler funderingar kan du enkelt boka tid med Familjens Jurist som kan hjälpa dig med bland annat dina frågor kring arvskiften.