Hej, stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med dina frågor. 

I ärvdabalken finns regler som gäller vid arv. Eftersom ni är syskon är ni bröstarvingar. Om det inte finns något testamente ärver ni då lika lott och har därmed rätt till lika stor del av arvet, det följer av 2 kap. 1§ ärvdabalken. 

Värde på fastigheten 

Det värde man oftast använder sig av vid arvskiftet är marknadsvärdet. Man kan även använda taxeringsvärdet om ni som dödsbodelägare är överens om det, men huvudregeln är alltså marknadsvärdet. Vid värdering av en fastighet har man i förarbeten och i skatteverkets ställningstagande ansett att marknadsvärdet ska användas. 

Marknadsvärdet utgörs av det sannolika försäljningspriset och är, vad jag förstår det som, 5 milj. kr i ert fall. Är ni osäkra på värdet kan det vara en bra idé att låta en eller två mäklare värdera fastigheten så att ni båda känner att det blir rättvist.  

Försäljningsskatt – latent vinstskatt

När fastigheten så småningom säljs ska en eventuell vinstskatt betalas. Vid den beräkningen får man göra avdrag för försäljningsavgifter (så som mäklararvodet samt annonsutgifter, homestyling och fotografering). Man gör även avdrag från försäljningspriset för förbättringsutgifter ( det vill säga standardhöjande renoveringar) samt avdrag för den föregående ägarens anskaffningsutgifter (det vill säga er mammas). Resultatet blir en latent skatteskuld som ska räknas med oavsett om ni har några planer på att sälja eller inte. Notera att man inte betalar skatt för något man tar över genom arv, uträkningen är alltså endast till för att räkna ut vad det skulle bli för framtida skatt vid en försäljning och därmed få fram det riktiga värdet på fastigheten. 

På beräkningen lägger man sedan på en kapitalvinstskatt.

Hur hög är kapitalvinstskatten? 

Vinsten som uppstår vid försäljning av fastighet beskattas i inkomstslaget kapital, det innebär att skatten är på 30 %. Om det är en privatbostadsfastighet, vilket jag antar att er mammas fastighet är, ska det sedan kvoteras med 22/30-delar. En privatbostadsfastighet är en fastighet som används som privatbostad av ägaren eller närstående. Det innebär (30% x 22/30) = 22% skatt och alltså inte 30%. 

Uträkning för latent vinstskatt (följer av inkomstskattelagen 44 kap. 13-14§§

Fastighetens marknadsvärde
-fiktiv försäljningsavgift 
-fiktiv mäklaravgift 
-förbättringsutgifter 
= summa x 22% 

Sedan räknar ni ut fastighetens nettovärde i arvskiftet 

Så här ser uträkningen lite förenklat ut: 

Marknadsvärdet 
-uppskattade försäljningskostnader 
-skulder som följer med fastigheten (dvs ev. bolån)
-tidigare uppskovsskatter 
-latent vinstskatt

Värdet ni får ut är då fastighetens nettovärde som ni sen använder vid arvskiftet. Din bror ska då ha rätt till halva det värdet om ni ska ta lika lott. 

Annat att tänka på är att du som ärver en fastighet måste även anmäla att du är ny ägare och ansöka om lagfart hos Lantmäteriet. Information om det hittar du här. 

Hoppas du har fått svar på din fråga. Behöver ni hjälp med arvskiftet rekommenderar jag er att boka tid med en av våra jurister på ett kontor nära er. Information om våra tjänster hittar ni här. 

Allt väl, 

Elna