Juridik vid dödsfall
Överlåtelse av fastighet inom arvskifte
Vi är flera syskon (dödsbodelägare) efter att föräldrar har gått bort och lämnat en jordbruksfastighet. Då vi inte har kunnat enats under tiden så har en boutredningsman utsetts av tingsrätten. Bouppteckning är klar och inlämnad. I stort sett är det endast fastigheten kvar.
Vi är fyra syskon som tillsammans önskar köpa fastigheten genom arvskifte. Detta genom att bibehålla vårt föräldrahem. Boutredningsmannen informerade alla vid senaste mötet om att arvskifte egentligen går före en försäljning av fastigheten. De övriga vill ha en offentlig försäljning men när en av dem fick höra att arvskifte gick före så blev hon intresserad och menade på att då kunde ju hon köpa fastigheten genom arvskifte. Hon är inte intresserad av den själv men menade på att hon hade någon som vill köpa.
Hur blir det då? Blir det en dragkamp på vem som bjuder högst som för fastigheten eller går det då inte att genomföra arvskifte alls. Kan det då bli tal om tvångsskifte? Tilläggas är att två fastighetsmäklare kommer att värdera fastigheten och utifrån detta för ju ett pris sättas.
Rådgivarens svar
2020-02-10
Stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga. Jag kommer först att gå igenom överlåtelse av fastighet i dödsbo genom arvskifte, sedan genom försäljning, och till sist redogöra för tvångsskifte.
Överlåtelse genom arvskifte
Det stämmer att man i första hand bör låta en fastighet ingå i arvskiftet om detta är möjligt. Men angående den delägare som gärna ville köpa fastigheten genom arvskifte men har tänkt sig en annan köpare än sig själv kan följande sägas. Vid ett arvskifte fördelas arvet mellan arvtagarna, alltså dödsbodelägarna. Någon annan än just en dödsbodelägare kan inte erhålla någon av dödsboets tillgångar i ett arvskifte. Är köparen någon annan än en dödsbodelägare är det alltså fråga om en försäljning.
Det är möjligt att sälja fastigheten, om alla delägare är överens, och låta ersättningen från försäljningen ingå i arvskiftet istället för fastigheten i sig. Det är också möjligt att göra en försäljning mot dödsbodelägares vilja, om rätten godkänner detta.
För försäljning krävs att alla dödsbodelägare är överens, eller att rätten godkänner försäljningen
När en boutredningsman är förordnad av rätten har denna rätt att förvalta dödsboet i dödsbodelägarnas ställe. Ett undantag från detta är när det kommer till överlåtelse av fastighet.
För att en boutredningsman ska kunna överlåta en fastighet krävs skriftligt samtycke från alla dödsbodelägare. Om detta inte ges så kan boutredningsmannen ansöka om att rätten ska tillåta åtgärden ändå, se ÄB 19:13.
För att domstolen ska tillåta en försäljning mot en dödsbodelägares vilja så krävs det starka skäl, eftersom varje dödsbodelägare som huvudregel har rätt att få ärva del i varje slags egendom som finns i kvarlåtenskapen, se ÄB 23:3.
Det vanligaste är att försöka komma överens
I den situation som du beskriver bör utgångspunkten vara att sträva efter en frivillig överenskommelse mellan dödsbodelägarna, till exempel genom att några köper ut några andra. En inbördes auktion mellan er kan vara ett alternativ, om ni alla är överens om att göra så. Går det inte att komma överens om en lösning som alla kan acceptera kan tvångsskifte bli aktuellt. Det kan se ut så att du och de andra dödsbodelägarna tillskiftas varsin andel i fastigheten. Då kommer ni efter arvskiftet äga fastigheten tillsammans, och lagen om samäganderätt eller lagen om förvaltning av vissa samägda jordbruksfastigheter kommer att vara tillämplig, se ÄB 23:3 st. 2. Om det i fortsättningen skulle finnas motsättningar mellan delägarna, finns enligt lagen möjlighet för varje delägare att påkalla försäljning av fastigheten på offentlig auktion.
Hoppas du fått svar på din fråga. Vill du ha vidare hjälp av en jurist kan du boka en tid hos Familjens Jurist. Annars är du varmt välkommen att ställa en ny fråga till Fråga Juristen.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.