Stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller och hur ni kan gå vidare i er situation.

Arvskiftesavtal
När bouppteckningen är registrerad av Skatteverket avvecklas dödsboet genom arvskifte, som enligt lag ska upprättas mellan samtliga dödsbodelägare i syfte att slutligt avtala om hur kvarlåtenskapen fördelas. En arvskifteshandling ska vara skriftlig och undertecknas av samtliga dödsbodelägare. Det är sedan bouppteckningen tillsammans med arvskifteshandlingen som utgör de behörighetshandlingar som krävs för att kunna verkställa fördelningen av den avlidnes tillgångar och handlingarna utgör bevis över hur dödsbodelägarna enats om att fördela arvet.

Överta fastighetsandelar
För att du som delägare ska kunna ta över fastighetsandelen krävs det först och främst att samtliga dödsbodelägare är överens om detta. Dessutom förutsätts du ha möjlighet att lösa ut övriga delägare för deras andelar av fastigheten, antingen genom att de erhåller kompensation genom övriga tillgångar i dödsboet, eller genom utgivande av en skifteslikvid. Om det inte finns tillgångar i boet till att betala av lån med säkerhet i fastigheten så kan samtliga delägare, med borgenärens godkännande, enas om att du även övertar lån med säkerhet i fastigheten. Detta kräver dock avstämning och medgivande från aktuell bank. 

Beräkningen av lösenbeloppet
Det första steget vid beräkningen av lösenbeloppet är att samtlga dödsbodelägare enas om fastighetens marknadsvärde. Ni kan välja att använda er av taxeringsvärdet eller att anlita en auktoriserad mäklare för att värdera fastigheten.

Det andra steget är att beräkna den så kallade kapitalvinstskatten, som beräknas enligt följande:

Marknadsvärdet subtraheras med: 
- Försäljningsutgifter (utgifter i samband med försäljning, t.ex. mäklararvode och annonsering)
- Inköpspris (anskaffningsvärde för bostaden, inklusive lagfartskostnad)
- Förbättringsutgifter (avdragsgilla förbättringskostnader, t.ex. nybyggnad, tillbyggnad eller ombyggnad, förbättrande reparationer och underhåll)
+ Återföring av eventuellt uppskov (om dödsboet har uppskov med vinst från en tidigare försäljning återförs det till beskattning)
= Vinst eller förlust

Den eventuella vinsten som uppstår beskattas med 22 %.

Slutligen går det att beräkna vad respektive syskon ska ersättas med. Det beräknas enligt följande.

Överenskommet marknadsvärde på fastigheten subtraherat med
- Kapitalvinstskatten
- Mäklarkostnader
- Bolån 

Den summa som återstår ska delas lika mellan delägarna. Finns det då tre dödsbodelägare som i ert fall, ska summan delas på tre. Vardera syskons andel i fastigheten, är den summa som de delägare du ska lösa ut har rätt att ersättas med.

Tänk också på att du måste söka lagfart efter att du tillskiftats fastigheten. Jag rekommenderar dig att läsa mer om detta på Lantmäteriets hemsida HÄR, där kan ni hitta en utförlig och pedagogisk beskrivning av hur du går till väga för att ansöka om lagfart för fastighetsandelen genom arv.

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Du kan läsa mer om dödsboförvaltning, bouppteckning och arvskifte hos Familjens Jurist. 

Om du har ytterligare funderingar kan du även vända dig till oss på Fråga Juristen igen.