Juridik vid dödsfall
Utlösen av fastighetsägare som är syskon
Hej
Min pappa och hans bror äger ett fritidshus sedan 1970. Ägarskapet är 50/50. Min farbror har en son och jag en bror.
Den gemensamma tanken har genom åren varit att jag och min kusin skulle ta över fastigheten och jag lösa ut min bror så att jag och min kusin skulle fortsätta ha huset 50 % var. Så fort jag kommit överens med min bror om en lösensumma skulle min farbror skriva över sin del på min kusin och vi skulle hitta lösning för att skriva över (lösa ut min bror) huset på mig tillsammans med vår far.
Min bror initierade detta initiativ redan för 4-5 år sedan men då var min farbror och pappa inte riktigt mogna för detta. Nu har både min far och farbrors hälsa försämrats nämnvärt och vi tog dit en mäklare för att få till stånd en sådan lösning i samråd med min far, farbror, kusin och bror. Min bror ville så sent som för en månad sedan bli utlöst och var positiv efter mäklaren lämnat sin värdering. Vi fick en värdering på 2 miljoner +/- 10% d.v.s. i spannet 1 800 000-2 200 000 kr med ett medelpris på 2 miljoner kronor. När jag hörde med mäklaren vad som gäller om hur man löser ut en delägare hänvisade hon till en jurist men att praxis är marknadsvärde - anskaffningskostnad - förbättringsutgifter varefter ett avdrag på en latent skatteskuld på 22 % på nettot skulle vara lösensumma. Då hus och tomt och investeringar inte kostat mer än ca 100 000 kr skulle det innebära 22 % på mer eller mindre hela beloppet, d.v.s. i spannet 400 000-500 000 kr vid försäljning av hela huset.
Min bror var av den uppfattningen att hans fjärdedel var värd ca 500 000 då arv och gåvoskatt är avskaffat och detta var summan jag skulle lösa ut honom för. När jag presenterade denna praxis med latent skatteskuld frågade han mer eller mindre vad det var för påhitt då fastigheten inte skall säljas. Därefter har läget varit låst. Det senaste svaret jag fick var "jag behöver inte sälja".
Vad gäller vid lösen av delägare egentligen? Vad skulle lösensumman av min brors 25 % vara om husets marknadsvärde är 2 000 000 kr och anskaffnings + förbättringsvärde är 100 000 kr. Min far har dessutom lån på ca 300 000 kr på huset. Varken jag eller min kusin vill dela huset med min bror och min far och farbror vill att huset stannar i släkten. Och hur går vi vidare?
Rådgivarens svar
2019-06-10
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga juristen med din fråga! Nedan kommer en redogörelse för vad som gäller och hur ni kan gå vidare i er situation.
Gåvor till bröstarvingar
Gåvor från föräldrar till barn regleras i 6:e kapitlet i ärvdabalken (ÄB). Under sin livstid har man rätt att ge bort sin egendom till vem man vill, men huvudregeln är att en gåva till ett bart ska räknas som förskott på arv om inte något annat har föreskrivits (se 6:1 ÄB). Det är gåvotagaren som vid ett senare arvskifte ska bevisa att gåvan inte var ett förskott på arv. För att gåva av fastighet ska vara giltig krävs det att gåvan görs skriftligt i ett gåvobrev (se 4:1 och 4:29 jordabalken).
Om fastighetens andel ges som gåva till flera syskon ses den som samägd (även med er kusin) och samäganderättslagen blir tillämplig. Där gäller att man fritt får komma överens om vilket pris man ska köpa ut en ägare, eftersom att lagen är dispositiv (se 1 §). Utköp av en ägare i samägd egendom räknas som en försäljning för den som överlåter äganderätten och det kommer utlösa skattskyldighet för vinsten av försäljningen. Vid en sådan situation ska man inte räkna bort den latenta vinstskatten när man bestämmer priset då det leder till att skatten räknas två gånger. Kan ägare i en samägd fastighet inte komma överens om ett utköpspris kan var och en ansöka om att sälja fastigheten på offentlig auktion för att så att säga ”bli av med” en ägare (se 6 §). Där kan även eventuella utomstående som vill köpa fastigheten buda vilket är riskabelt då det slutgiltiga priset inte är förutsägbart.
Latent skatteskuld
Ett avdrag för latent skatteskuld är relevant vid arvskifte (se kapitel 23 ÄB) för att delningen av nettotillgångarna ska bli jämn mellan arvingarna när man fördelar arvet. Trots att ett arvskifte inte medför någon vinstskatt så är fastigheten fortfarande belastad med en kostnad för vinstskatt och mäklararvoden som kommer att uppkomma vid en framtida försäljning.
Hur ni går vidare
Din far har alltså rätt att välja vem som ska få äganderätten i fastigheten genom gåva. Om äganderätten endast överlåts till dig och inte till ditt syskon kan det räknas som förskott på arv och du har bevisbördan för att det inte skulle vara så. Ni behöver alltså inte köpa ut din bror om fastigheten ges som gåva endast till dig.
Om din far överlåter äganderätten till både dig och din bror kan ni komma överens om en pris för att köpa ut honom. Då ska ni inte göra ett avdrag för latent skatteskuld då din bror kommer att behöva skatta på vinsten som han erhåller. Kommer ni inte överens kan ni begära att fastigheten säljs på offentlig auktion och du och din kusin kan köpa tillbaka fastigheten, men tänk då på att priset kan stiga kraftigt om utomstående också vill köpa fastigheten.
Om du och din bror erhåller fastigheten efter arv från din pappa ska avdrag göras för den latenta skatteskulden vid ett arvskifte.
Jag hoppas att du har fått svar på din fråga. Om du har några ytterligare funderingar så är du välkommen att återkomma till oss med en ny fråga. Känner ni att ni behöver vidare vägledning finns det hjälp hos Familjens Jurist med gåvobrev, samäganderättsavtal och testamente. Ni kan även boka en timmes telefonsamtal för allmän familjejuridisk rådgivning med en av våra familjejurister för ett fast pris HÄR.
Skatteverket har även ett verktyg med beräkningshjälp för försäljning av fastigheter som ni kan nå HÄR.
Med vänliga hälsningar
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.