Stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Här följer en redogörelse för vad som gäller.

Möjligheten att tvångsförsälja en fastighet och tvångsskifta dödsbo
Om det finns en fastighet i ett dödsbo, är det dödsboet som äger fastigheten. Lagen om samäganderätt är då inte tillämplig, eftersom det inte är dödsbodelägarna som äger fastigheten. Ett samägande uppstår först i och med att boet skiftas och kvarlåtenskapen fördelas mellan dödsbodelägarna, så att dessa äger var sin del i fastigheten (se 19 § 2 st lagen om samäganderätt).  

Innan boet har skiftats är det alltså ärvdabalken som reglerar hur fastigheten ska förvaltas. Enligt 18 kap. 1 § ärvdabalken ska dödsboet förvaltas gemensamt av dödsbodelägarna. Att dödsboet förvaltas gemensamt av dödsbodelägarna, innebär att en försäljning av dödsboets fastighet kräver samtycke från samtliga dödsbodelägare. Ett dödsbo är dock en tillfällig sammansättning vars syfte är att så snart som möjligt upplösas genom skifte. Ifall dödsbodelägarna inte kommer överens om hur egendomen ska förvaltas, kan någon av dem begära att en domstol ska utse en boutredningsman. Om en delägare begär detta, ska rätten enligt 19 kap. 1 § ärvdabalken förordna om en boutredningsman och det är då denna som ensam bestämmer över egendomen i dödsboet.

Arvsskiftet är ett avtal mellan dödsbodelägarna om hur arvet ska fördelas och alla dödsbodelägare ska skriva under handlingen. Det finns ingen tidsgräns för när ett arvskifte måste ske. Om dödsbodelägarna inte är eniga om hur arvet ska fördelas mellan dem eller om någon vägrar genomföra arvsskiftet, kan någon av dödsbodelägarna enligt 23 kap. 5 § ärvdabalken begära hos en domstol att en skiftesman utses. Rätten kommer då att utse en oberoende skiftesman, som ska betalas av dödsboet. Skiftesmannen kan då genomföra ett tvångsskifte av boet.

Er situation
Eftersom boet inte har skiftats i er situation, är det fortfarande dödsboet som äger fastigheten och lagen om samäganderätt är därmed inte tillämplig. Istället regleras situationen av bestämmelserna i ärvdabalken, och enligt dessa regler ska ni som dödsbodelägare förvalta fastigheten gemensamt.

Utifrån din beskrivning förstår jag det som att det stora problemet är att den ena dödsbodelägaren vägrar sälja fastigheten och vägrar skifta boet. Utifrån de regler jag har gått igenom har ni flera möjligheter att göra något åt denna situation. Ni kan begära en boutredningsman som tar över förvaltningen av egendomen, och därmed bestämmer vad som ska göras med fastigheten. Genom att begära en skiftesman kan ni dessutom tvinga igenom ett skifte av boet och därmed tvinga fram ett avslut av dödsboet.

Om boet skiftas och fastigheten ändå inte säljs, utgår jag från att ni kommer ärva var sin del av fastigheten. I en sådan situation blir lagen om samäganderätt tillämplig. Om en av ägarna vill sälja fastigheten, men inte en annan, kan den som vill sälja enligt 6 § lagen om samäganderätt ansöka hos domstol om att fastigheten ska säljas på auktion. Det räcker alltså med att någon av ägarna vill sälja fastigheten.

Om ni vill ha hjälp i processen kan det vara bra att anlita en kunnig jurist. Familjens Jurist är experter på arvsrätt och kan hjälpa er med förvaltningen av dödsboet och arvskiftet.

Hoppas du har fått svar på dina frågor. Hör gärna av dig igen om du har några andra frågor.