Köpa, hyra ut & sälja
Avtalsvillkor i lokalhyra
Hej
Vi har hyrt (96.050kr/år) en förskolelokal (113kvm) i nb på ett äldre hyreshus, det kontraktet har en hyrestid från2006-03-01 till 2019-09-30 och uppsägning skall ske skriftligen minst 9 månader i förväg och i annat fall förlängs kontraktet i 3 år för varje gång.
i dag har vi en grundhyra + värmetillägg med 84kr/kvm/år. vi har även eget abbonemang.
fastighetskatten står det ersättning härför erläggs enligt särskild övernskommelse.
1)Vi har i många år nu inte behövt betala indexklausul på vår bashyra, Nu "hotar" hyresvärden att kräva oss på flera års tillägg att betala i efterskott, kan han göra det?
2) Nu har vi fått möjlighet att utöka vår lokal med 34kvm och då ändras hela vårat hyresavtal, där de skrivit in att vår hyra skall bli 147000kr/år + höjas varje år med motsvarande 2% av bashyrna inkl. ackumulerade indexuppräkningar dvs 2940kr för år 2019. sen ska hyran höjas varje år 1 januari. Hyran skall framdeles höjas per den 1 januari varje år att gälla från samma tidpunkter. Skulle under hyresförhållandet tillämpning av bifoad indexklausul ge en högre hyra än vad tillämpning av föregående styckeger, skall hyran under detta år utgå med det belopp som ovan nämnda. (förstår inte helt denna text vad det innebär)
3) Hyresgästen ska utöver i avtalet angivet hyresbelopp årligen betala ersättning för sin andel av vid varje tillfälle utgående fastighetsskatt för lokaler. Hyresgästens andel skal anses vara 7,35% Enligt regler som gäller vid avtalets tecknande utgör ersättningen vid hyrestidens början 5450kr/år (förstår inte innebörden här heller)
Obs! vi som förkola är inte momsberättigade.
fast hyrestillägg, varmvatten, va, värme, summa 17640kr/år
vi har också eget abonemang med mätare.
sen har han skrivit 3 sidor med tillägg särskilda bestämmelser. som inte får plats här att skriva upp.
tex vid fastighetsunderhåll såsom
Har fått veta att vår hyresvärd fått många klagomål på att ändra avtal.
tacksam för snabbt svar då vår hyresvärd gett oss ca 4 dagar på att godkänna kontraktet, vi har hållt på i ca 2 år och försökt få denna lilla lokal, där hyresvärden hela tiden ändrat våra förutsättningar och många gånger gör sig omöjlig att få tag på.
Rådgivarens svar
2017-07-14
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen med din fråga!
Regler om lokalhyra återfinns i jordabalken (JB) 12 kap. (den sk. "hyreslagen"), se kapitlet här.
Jag kommer att försöka behandla dina frågeställningar i tur och ordning utifrån det du angett. Eftersom att ditt hyresförhållande inkluderar komplicerade och omfattande avtalsvillkor kommer jag inte kunna ge en helt tillfredställande utredning utan att ha tillgång till allt material. För att få en så fullgod utredning/rådgivning som möjligt rekommenderar jag dig att kontakta en jurist eller advokat som driver lokalhyresfrågor.
Indexklausuler, eller andra klausuler om "rörlig hyra", är bara tillåtna om hyresavtalet löper på bestämd tid i minst tre år. I ditt fall verkar så vara fallet. Hyran kan således i ett fall som ert bestämmas enligt en indexklausul där hyran ökar lite varje år eller dylikt. Det går däremot troligen inte att i efterhand komma efter många år av fast hyra och kräva en kumulerad indexökning i enlighet med klausulen. Det är min bedömning att en tolkning av ert avtalsförhållande skulle medföra att indexklausulen inte gäller. Det beror på att ni inte har betalat hyran i enlighet med klausulen, utan istället i praktiken haft en fast hyra. Hyresvärden kan därför inte komma i efterhand och kräva en kontant betalning av det belopp som ni inte betalat enligt indexökningen. Jag kan däremot inte säga att detta gäller med full säkerhet utan att ha mer kännedom i era avtalsvillkor.
Om det är så att hyresvärden menar att denna indexökning ska avse det nya avtalet som ni eventuellt nu ska teckna, är det fullt möjligt för hyresvärden att vid avtalsvillkorsförhandlingen begära en högre hyra motsvarande den som skulle ha gällt om ert förra avtalsförhållande hade löpt med indexökning.
Angående din andra fråga är det väldigt svårt att utläsa vad villkoret innebär när jag inte kan läsa detta i dess helhet. Tyvärr kan jag därför inte svara på vad det innebär. Jag antar att det avser förhållandet mellan indexökningen och övriga klausuler, dvs. vilken hyra som ska gälla om indexökningen är högre än vad andra villkor anger.
Villkoret i din tredje fråga är en sk. klausul om fastighetsskatt. Den innebär helt enkelt att ni ska betala den andel av fastighetsskatt som förslår på lokalen ni hyr i relation till hela fastigheten. Ni ska kort sagt alltså betala 7,35% av fastighetes totala fastighetsskatt. Sedan anges hur mycket i kronor detta motsvarar enligt gällande fastighetsskatt. Kontrollera gärna, om ni kan, hur mycket fastighetsskatt som ska betalas för hela fastigheten. Ta sedan denna summa och multiplicera med 0,0735 för att få fram er andel av denna skatt. Om summan som ni då får är lika med den som anges i villkoret så stämmer klausulen i kontraktet.
Jag hoppas att detta var till någon hjälp! Tyvärr är det inte möjligt att ge en fullgod utredning kring er situation via detta forum.
Med vänlig hälsning
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.