Hej! Tack för att du vänder dig till Fråga Juristen. 

Din fråga handlar om dolda fel enligt jordabalken (JB). Regler om det finns i 4 kap. JB som handlar om köp, byte och gåva av fast egendom. Nedan följer en redogörelse för vad som gäller på området.

Vad står skrivet i jordabalken?
Den paragraf som aktualiserar dolda fel är 4 kap. 19 § JB. I paragrafens andra stycke regleras köparens undersökningsplikt vilken är omfattande. Där står att köparen inte kan åberopa fel som denne borde upptäckt vid en sådan undersökning som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Det räcker inte med en översiktlig undersökning, utan även fel i svåråtkomliga och trånga utrymmen kan räknas som sådana fel som köparen borde upptäckt. Även den typen av utrymmen måste köparen alltså undersöka för att upptäcka eventuella fel. 

Dolda fel som din fråga handlar om är helt enkelt sådana fel som köparen inte kunnat upptäcka trots en sådan ordentlig undersökning. Sådana fel kan köparen åberopa mot säljaren. Avgörande för om felet är ett sådant som köparen kan åberopa är alltså om felet gått att upptäcka i en sådan undersökning som beskrivs i 4 kap. 19 § andra stycket JB. Om felet är dolt ska köparen kontakta säljaren om felet inom skälig tid, detta enligt 4 kap. 19 a § JB. Det som kan bli aktuellt då är att köparen kan få avdrag på köpeskillingen eller få häva köpet om felet är väsentligt, samt att köparen kan få ersättning, se 4 kap. 12 § JB. 

Sammanfattning och rekommendation
Dolda fel enligt JB är alltså sådana fel som köparen inte upptäckt eller borde kunnat upptäcka vid en sådan undersökning av fastigheten som beskrivs i 4 kap. 19 § andra stycket JB. Det är sådana dolda fel som köparen kan åberopa gentemot säljaren och som kan aktualisera avdrag på köpeskilling eller hävande av köpet. Om köparen inte upptäckt felet men borde ha upptäckt det i en sådan undersökning som är påkallad är det inget dolt fel och köparen kan då inte åberopa det som fel. 

Jag hoppas att jag kunde förklara vad JB föreskriver om dolda fel. Om du skulle behöva ytterligare rådgivning kan jag rekommendera Familjens jurist som erbjuder en allmän rådgivning och möjlighet att boka tid för ett telefon- eller onlinemöte.