Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Du har frågor om besittningsskyddet och deposition i samband med att du ska hyra ut din bostadsrätt i andra hand. Jag redogör därför för några av de tillämpliga reglerna avseende uthyrning av egen bostad och avslutar med en sammanfattning utifrån din situation. 

Regler om andrahandsuthyrning

Det finns olika regler beroende på vad för typ av bostad som hyrs ut. Regler om att hyra ut en hyresrätt finns i den så kallade hyreslagen i 12 kap. jordabalken (JB). Är det istället ett hus eller en bostadsrätt som hyrs ut, det vill säga en bostad som uthyraren själv äger, så gäller lagen om uthyrning av egen bostad, även kallad privatuthyrningslagen. Lagen är däremot ganska kortfattat så när det saknas bestämmelser i privatuthyrninglagen så kompletteras den av reglerna i hyreslagen. 

Har hyresgästen besittningsskydd?

Reglerna i privatuthyrningslagen och hyreslagen skiljer sig åt på flera punkter. En av dessa är hur hyran får bestämmas och en annan är reglerna om besittningsskydd. Vid uthyrning av hyresrätt kan hyresgästen ha rätt att bo kvar i bostaden trots uppsägning av hyresavtalet, vilket kallas besittningsskydd (45 § 1 st 1 p. hyreslagen). Något sådant skydd finns däremot inte i privatuthyrningslagen. Det innebär att en andrahandshyresgäst som hyr ett hus eller en bostadsrätt inte kan få hyresavtalet förlängt mot hyresvärdens vilja (3 § privatuthyrningslagen). 

Vid uthyrning av egen bostad ska ett hyresavtal som gäller på obestämd tid sägas upp för att upphöra att gälla. Har en bestämd hyrestid avtalats så upphör avtalet att gälla vid hyrestidens slut. Avtalet får dock sägas upp tidigare än så och hyresgästen har då en månads uppsägningstid medan uthyraren har tre månaders uppsägningstid (3 § privatuthyrningslagen).

Hur mycket får man ta i deposition?

Den som hyr en lägenhet har en plikt att vårda lägenheten under hyrestiden (24 § hyreslagen). Som en sorts säkerhet för denna vårdplikt får den som hyr ut sin lägenhet ta ut en skälig deposition vid uthyrningen. Parterna får själva bestämma vad som är en skälig deposition. Villkor för depositionen bör skrivas in i hyresavtalet, t.ex. summan, hur och när den ska betalas tillbaka och under vilka omständigheter den inte återbetalas. Depositionen ska betalas tillbaka till hyresgästen vid hyrestidens utgång om inte hyresgästen har orsakat skador på lägenheten eller möblerna. Normalt slitage utgör dock inte skäl för uthyraren att behålla depositionen. Normalt slitage kan exempelvis vara mindre fläckar eller repor som kommer av normal användning av lägenheten eller små hål i väggar av tavlor eller hyllor. Uppkommer skadorna däremot av vårdslöshet kan de vara sådana som omfattas av hyresgästens vårdplikt och därför ska ersättas. 

Avslutande rekommendation

Eftersom det är en bostadsrätt du hyr ut så har hyresgästen inget besittningsskydd. Du behöver alltså inte tänka på att hyra ut en viss tid för att undvika besittningsskyddet eller att avtala bort det. Det verkar som att du och din hyresgäst har ett tidsbegränsat hyresavtal vilket innebär att hyresgästen ska flytta ut senast det datum som står angivet i avtalet. Däremot kan avtalet också sägas upp tidigare än så, men det kan alltså inte förlängas om inte du vill det. Tänk på att du måste få medgivande från bostadsrättsföreningen innan du hyr ut din bostadsrätt i andra hand. 

Du undrar också hur mycket som är rimligt att ta i förskottshyra. Med förskottshyra antar jag att du menar deposition, alltså en säkerhet för obetald hyra eller om hyresgästen skulle orsaka skada på lägenheten. Det finns inga konkreta regler om vad som är en skälig deposition, utan summan får du och din hyresgäst komma överens om. Saker som kan inverka på hur stor depositionen ska vara kan exempelvis vara lägenhetens skick och huruvida den är möblerad eller inte och liknande. Jag kan därför inte ge dig ett konkret svar, men någonstans mellan en och tre månaders deposition är brukligt. Jag hoppas att du har fått svar på dina funderingar!