Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Jag redogör nedan för vad som gäller vid andrahandsuthyrning av hyresrätt och när en deposition får behållas av hyresvärden samt avslutar med vad du kan göra i din situation.

Vad är en skälig hyra för en hyresgäst i andra hand?

Regler om att hyra ut en hyresrätt i andra hand finns i hyreslagen i 12 kap. jordabalken (JB). Den hyra som en hyresgäst betalar för sin hyresrätt ska vara skälig, vilket betyder att den inte får vara betydligt högre än hyran för likvärdiga bostäder i samma eller liknande område. En förstahandshyresgäst som hyr ut hela sin lägenhet får ta ut en hyra gentemot sin andrahandshyresgäst som motsvarar den som förstahandshyresgästen betalar till hyresvärden (12 kap. 19 § JB). Är lägenheten möblerad är det tillåtet med ett påslag om ca 10-15%. Utöver detta får uthyraren, det vill säga förstahandshyresgästen, ta betalt för andra kostnader som inte ingår i hyran, exempelvis el, internet och liknande. Påslaget ska då motsvara den faktiska kostnaden för dessa bekvämligheter. 

Vad kan jag göra om jag anser att jag betalat för mycket i hyra?

En andrahandshyresgäst som anser sig betala för mycket i hyra kan vända sig till Hyresnämnden som kan justera hyran till en skälig nivå som gäller för framtida hyresinbetalningar. Om Hyresnämnden anser att hyran varit för hög så blir förstahandshyresgästen också skyldig att återbetala överhyran som redan har betalat, det vill säga den hyra som överstiger den skäliga hyran (12 kap. 55 e-f §§ JB). 

När får min hyresvärd behålla depositionen?

Den som hyr en lägenhet har en plikt att vårda lägenheten under hyrestiden (12 kap. 24 § JB). Som en sorts säkerhet för denna vårdplikt får den som hyr ut sin lägenhet ta ut en skälig deposition vid uthyrningen. Parterna får själva bestämma vad som är en skälig deposition. Villkor för depositionen bör skrivas in i hyresavtalet, t.ex. summan, hur och när den ska betalas tillbaka och under vilka omständigheter den inte återbetalas. Depositionen ska betalas tillbaka till hyresgästen vid hyrestidens utgång, om inte hyresgästen har orsakat skador på lägenheten eller möblerna. Normalt slitage utgör dock inte skäl för uthyraren att behålla depositionen. Normalt slitage kan exempelvis vara mindre fläckar eller repor som kommer av normal användning av lägenheten eller små hål i väggar efter tavlor eller hyllor. Uppkommer skador däremot av vårdslöshet kan de vara sådana som omfattas av hyresgästens vårdplikt och därför ska ersättas. Det är den som hyr ut som har bevisbördan för att det är skador som inte är normalt slitage och att skadorna uppkommit under hyrestiden.

Din situation

Den hyra du betalar ska motsvara den som din hyresvärd betalar i första hand. Påslag kan göras för el, internet och liknande och för att lägenheten är möblerad. Ett större påslag än så får däremot inte göras. Men eftersom jag inte vet vad varken din hyresvärd eller den som hyr ut din grannes lägenhet betalar i hyra så kan jag inte svara på om det är rimligt att du betalar 1600:- mer än vad din granne gör. Det är däremot en förhållandevis stor skillnad i andrahandshyra vilket talar för att din hyresvärd kan ha gjort otillåtna påslag, förutsatt förstås att förstahandshyran i de båda lägenheterna är mer eller mindre samma. Avseende depositionen så kan din hyresvärd behålla hela eller delar av den för att täcka skador på lägenheten som orsakats av vårdslöshet. I ert kontrakt står att allt ska vara i samma skick, men normalt slitage är alltid tillåtet (12 kap. 1 § 5 st JB). Utifrån din beskrivning låter det som att de fläckar som blivit uppkommit är sådana som kan räknas till normalt slitage, men detta avgörs från fall till fall och jag kan därför inte ge dig ett rakt svar på det. Men är fläckarna normalt slitage så har hyresvärden alltså inte rätt att behålla någonting från depositionen för det. 

Avslutande råd

Om du anser att du betalar för mycket i hyra så bör du vända dig till Hyresnämnden. Där kan du ansöka om att få tillbaka den del av hyran som är oskälig och du kan också ansöka om att få hyran sänkt för den fortsatta hyrestiden. Skulle din hyresvärd vägra betala tillbaka depositionen trots att det rör sig om normalt slitage på väggarna så kan du vända dig till Kronofogden. Skulle du behöva juridisk rådgivning så rekommenderar jag att du vänder dig till Familjens Jurist, som bland annat kan hjälpa dig med hyresavtal. 

Jag hoppas att du har fått svar på dina frågor!