Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Jag förstår din fråga som att du undrar vad som är en ockerhyra samt om det är tillåtet att öppna någon annans post.

Regler om andrahandsuthyrning

Det finns olika regler beroende på om man hyr ut exempelvis en bostadsrätt eller en hyresrätt. Regler om att hyra ut en hyresrätt i andra hand finns i den så kallade hyreslagen (12 kap. jordabalken). Hyresvärdens samtycke krävs för att andrahandsuthyrning ska vara tillåten (12 kap. 39 §). Sker uthyrning i strid med detta så kan det vara skäl för förverkande av bostaden (12 kap. 42 §), vilket alltså innebär att hyresvärden kan säga upp lägenheten. Dock krävs det inget tillstånd för att ha en inneboende (12 kap. 41 §), då endast en del av lägenheten hyrs ut. Men är det fråga om att hyresgästen självständigt brukar lägenheten (12 kap. 40 §), så är det en andrahandsuthyrning och då krävs tillstånd. 

Vad som avgör om det är en andrahandsuthyrning (s.k. total sublokation) eller en uthyrning av en del av bostaden till en inneboende (s.k. partiell sublokation) är huruvida det rör sig om "självständigt brukande". Med detta menas om hyresgästen anses ha självständig eller osjälvständig tillgång till lägenheten. Bor förstahandshyresgästen inte kvar i lägenheten och andrahandshyresgästen har självständig tillgång till hela lägenheten är det normalt att anse som en andrahandsuthyrning, det vill säga total sublokation. Bor däremot förstahandshyresgästen kvar och andrahandshyresgästen endast har tillgång till en del av lägenheten, anses denne normalt ha osjälvständig tillgång och då vara inneboende, det vill säga att det rör sig om partiell sublokation. 

Hur mycket får man ta i hyra?

Vad gäller hyran så är en överhyra, även kallat ockerhyra, en hyresnivå som påtagligt skiljer sig från andra hyresnivåer för likvärdiga objekt i samma område. En förstahandshyresgäst som hyr ut hela sin lägenhet får ta ut en hyra som motsvarar den som förstahandshyresgästen betalar till hyresvärden. Är lägenheten möblerad är det tillåtet med ett påslag på max 15%. Utöver detta får förstahandshyresgästen ta betalt för andra kostnader som inte ingår i hyran, exempelvis internet och tv. Om endast en del av lägenheten hyrs ut, exempelvis ett rum, ska storleken på hyran motsvara hur stor den uthyrda delen är i förhållande till hela lägenhetens storlek (12 kap. 55 §). Förenklat kan man alltså säga att om ett rum i en trea hyrs ut, ska hyran motsvara ungefär en tredjedel av förstahandshyresgästens hyra. Är man t.ex. två personer som delar bostaden lika är det skäligt att inneboenden betalar halva hyran.

Vad händer om jag tagit för mycket i hyra?

Den som anser sig betala för mycket i hyra kan vända sig till Hyresnämnden som kan justera hyran till en skälig nivå som gäller för framtida hyresinbetalningar. Om Hyresnämnden alltså anser att hyran varit för hög så blir förstahandshyresgästen också skyldig att återbetala överhyran som redan har betalats, det vill säga den hyra som överstiger den skäliga hyran (12 kap. 55 e-f §§). Dessutom kan hyresvärden säga upp avtalet med förstahandshyresgästen om denne tagit för hög hyra från sin andrahandshyresgäst (12 kap. 42 § p. 6).

Att öppna någon annans post

Den som olovligen öppnar någon annan post gör sig skyldig till brytande av post- eller telehemlighet (4 kap. 8 § brottsbalken) alternativt intrång i förvar (4 kap. 9 § brottsbalken). Straffskalan för brottet är böter eller fängelse i högst två år. Det är alltså inte tillåtet att olovligen öppna någon annans post.

Din situation och sammanfattande råd

Jag kan inte svara på exakt vad som gäller i din situation eftersom det beror på flera olika omständigheter, exempelvis vad som ingår i hyran och liknande. Men utifrån den information du har gett så låter det som att den hyra din inneboende betalat är något hög. Det som talar för detta är dels att hon endast disponerar del av lägenheten samt inte utnyttjar den självständigt, även om du bara är hemma på helgerna. Att ta ut för hög hyra från sin andrahandshyresgäst/inneboende kan alltså leda till att man dels måste betala tillbaka överhyran, men det är också skäl för förverkande av lägenheten. Detta förändras inte av det faktum att hon olovligen öppnat din post, även om det i sig också är olagligt.

För att undvika konflikt och eventuell framtida process är det bra om du och din hyresgäst kan komma överens om en skälig hyresnivå. Om hon vänder sig till Hyresnämnden riskerar du inte bara att tvingas betala tillbaka pengar, utan även att bli av med lägenheten. Vill du gå vidare med att hon utan tillstånd öppnat din post gör du det genom en polisanmälan.

Jag hoppas att du har fått svar på dina frågor. Har du ytterligare frågor eller funderingar kan du här läsa mer om hyresavtal hos Familjens Jurist och även boka tid för att få juridisk hjälp med att upprätta ett hyresavtal på telefon.