Köpa, hyra ut & sälja
Kan man bli återbetalningsskyldig om man tagit ut för hög hyra?
Hej! Jag bor med min familj i en trea, i en hyresrätt. Vi fick två inneboende killar hos oss som fick bo tillsammans i ett av vårt sovrum i två veckor(15-31 jan) och sedan den 25:e januari skrev jag ett inneboende kontrakt med en av killarna i tre månader med en månad uppsägningstid. Den andra killens namn och uppgifter stod inte på inneboende kontraktet men han fick också bo kvar som inneboende i vardagsrummet. sedan fick jag vara föräldrar ledigt och tillsammans med familjen reste vi utomlands från första februari till 29 April. Nu han som stod på kontraktet har klagat hos hyresnämnden att han har betalat för mycket hyra och nu önskar han återbetalning av överhyra. Dem betalade 12000kr (räknad 6000kr per person) per månads hyra med all inklusive internet, tv, parabol, vatten, hemförsäkring, parkering plats i garage,... och lägenheten var fullt möblerad. dem fick två nycklar utav mig. Min verkliga kallhyra ligger på 6500 kr (lägenhet plus garage) och sedan tillkommer kostnader för el, internet, hemförsäkring, parabol,... Nu säger han så hos hyresnämnden att han hade fått ett andra hand kontrakt och dem har betalat ovanlig hög hyra och dem vill ha pengarna tillbaka. Har dem rätt att säga så? jag beskrev inte i inneboende avtalet att det ska bo två killar som inneboende för den hyra av 12000 per månad. I annat fall får jag säga att han som stod på avtalet har brutit det via att dela lägenheten och hyran med någon annan som jag hade inte godkänd och jag hade inte skrivit på kontraktet?
Rådgivarens svar
2018-09-13
Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga. Nedan kommer jag gå igenom när någon räknas som andrahandshyresgäst samt vad skälig hyra är. Den aktuella lagen i detta fall är den så kallade hyreslagen, dvs jordabalken (JB) 12 kapitel.
Inneboende eller hyresgäst som hyr i andra hand
Första frågan blir att reda ut ifall de två personerna som bor hos dig är att räkna som inneboende (JB 12 kap 41 §) eller som att de hyr i andra hand (JB 12 kap 39 §). Som huvudregel krävs inget samtycke från hyresvärden för att ha en inneboende, vilket däremot krävs ifall det är fråga om en andrahandshyresgäst. Det avgörande blir om det anses vara fråga om ”självständigt brukande”. Så länge ni själva bor i lägenheten samtidigt så är personerna som bor där sannolikt att betrakta som inneboende, men om ni åker bort en längre period kan de istället vara att bedöma som andrahandshyresgäster. Med anledning av att ni var borta från början av februari till slutet på april talar mycket för att personerna under denna period är att se som andrahandshyresgäster, och inte inneboende.
Skälig hyra
Hur hyran ska bestämmas regleras i JB 12 kap 19 § och om det tvistas om hyran ska hyran fastställas till skäligt belopp (JB 12 kap 55 §). Kortfattat kan här sägas att för en hyresrätt som hyrs ut i andra hand får förstahandshyresgästen enbart ta ut hyra som motsvarar den faktiska kostnaden samt ett påslag på ca 10-15 % av hyran på grund av ökat slitage på möbler osv. Syftet är inte att personen som hyr ut i andra hand ska gå med ”vinst”, utan snarare få sina utgifter täckta samt få ersättning för slitaget som blir på möbler osv. Detta framgår av praxis från hyresnämnden, mer om detta går även att läsa på deras hemsida. Se länk HÄR.
Den som betalat för mycket i hyra har rätt att få tillbaka det belopp som överstigit vad som varit skäligt samt ränta (JB 12 kap 55 e §).
Blir båda hyresgäster eller enbart en?
Du skriver att kontraktet enbart är skrivet med den ena av de två inneboendena/hyresgästerna. Om det framgår av hyreskontraktet att personen inte får ha andra boende där och att om så sker så har du rätt att säga upp avtalet, gäller som huvudregel det som står i avtalet. Det verkar dock som att ni kommit överens om att de båda ska bo där och det får således anses vara avtalat, även om inte i skrift. Om ni inte kommit överens om att båda ska bo där kan det bli fråga om att din hyresgäst i sin tur haft en inneboende. Inneboende är som huvudregel tillåtet, såvida det inte inneburit men för hyresvärden (alltså för dig). Om du har lidit skada på något sätt av att de varit två kan det bli aktuellt med ersättning för din skada, eller uppsägning av hyreskontraktet om det anses strida mot vad som varit avtalat. Avgörande blir alltså vad ni avtalat samt om den andra personen inneburit men/skada för dig.
Sammanfattningsvis
Det kan alltså bli aktuellt med återbetalning av hyra ifall den hyra du begärt är oskälig. Situationen får i slutändan avgöras av hyresnämnden. Om du vill ha vidare rådgivning i detta ärende kan du vända dig till en av våra duktiga jurister, se länk om våra tjänster HÄR.
Hoppas du fått svar på din fråga. Hör gärna av dig igen om du har fler frågor eller funderingar.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.