Inledning

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen!

Din fråga handlar om upplysningsplikten vid försäljning av en bostadsrätt. Jag kommer därför att gå igenom relevanta bestämmelser i köplagen (KöpL), förklara vad som gäller i din situation och kommer att avsluta med en rekommendation.

Allmän information

Här kommer en allmän beskrivning av vad som gäller.

Vid köp av en bostadsrätt tillämpas köplagens regler. De regler som blir gällande avseende säljarens upplysningsplikt och köparens undersökningsplikt blir alltså något annorlunda än vid köp av fastighet.

I köplagen finns ingen generell upplysningsplikt för säljaren. Säljaren kan däremot bli ansvarig om hen underlåter att informera om fel eller brister som har varit väsentliga för köparen. Felet måste alltså vara at väsentlig betydelse. Bostadsrätter säljs nämligen ofta i väsentligt skick, och det framgår då i 19 § första stycket 2 p. KöpL att fel ska anses föreligga om säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som säljaren måste antas ha känt till och som köparen med fog kunnat räkna med att bli upplyst om. Med ordet “väsentligt” markeras att säljaren inte ska vara skyldig att upplysa om fel och brister i varan av mindre betydelse.

Till skillnad från säljarens upplysningsplikt så finns en undersökningsplikt för köpare i KöpL. Av 20 § första stycket framgår att köparen inte kan åberopa någon som fel som hen måste antas ha känt till vid köpet. Av andra stycket framgår att fel inte heller kan åberopas om köparen före köpet undersökt varan eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den, om felet är något köparen borde ha märkt vid undersökaren. Detta gäller dock inte om säljaren har handlat i strid mot tro och heder.

Undersökningsplikten omfattar allt som är möjligt att konstatera med syn, känsel, lukt och hörsel.

Din situation

Jag kommer nu att gå igenom vad som gäller i din situation.

Som du kan se ovan saknar köplagen en generell upplysningsplikt för säljaren. Detta hindrar inte att säljaren ändå i åtskilliga situationer kan vara skyldig att upplysa om sådant som han eller hon måste ha känt till och som säljaren förstått vara av väsentlig betydelse för köparen att få reda på.

Köparen har däremot också en undersökningsplikt, och kan inte såsom fel åberopa sådant hen vid en visning av bostadsrätten borde ha märkt. Det framgår inte i din fråga exakt hur omständigheterna ser ut angående dessa odörer som kommer från din grannes lägenhet. Omständigheter som kan vara av betydelse är bland annat hur ofta man känner odörerna, om de är mycket starka, och om köparen var på en visning av bostadsrätten och om hen i så fall borde ha känt dessa odörer vid det tillfället.

Om det är en konstant illalukt som köparen borde ha märkt vid visningen så har du troligtvis ingen skyldighet att informera om det. Det kan också ifrågasättas om odörerna är så illa att det är att betrakta som ett väsentligt förhållande som du har en skyldighet att informera om.

Sammanfattning och rekommendation

Din fråga var huruvida du har en skyldighet att upplysa en köpare av din bostadsrätt om starka odörer som kommer från din grann. Eftersom jag inte har så mycket omständigheter så vågar jag inte ge dig ett direkt svar. Du kan däremot läsa ovan om vad som gäller, och förhoppningsvis utifrån detta avgöra om det är något du vill informera köparen om eller inte.

Om du vill få ett mer konkret svar på din fråga behöver du prata med en jurist som kan sätta sig in i samtliga aktuella omständigheter. Du kan boka en tid med en av våra jurister genom att följa denna länk.