Köpa, hyra ut & sälja
Skadeståndskrav mot köpare vid lägenhetsförsäljning
Hej,
Jag har en fråga angående en lägenhet som jag håller på att sälja via mäklare, jag har en köpare som var högst på budgivningen, vi har båda skrivit på ett överlåtelseavtal ett så kallat standardavtal som mäklaren upprättat där köparen intygar att hon har lånelöfte men där köparen ville göra ett tillägg i §2 på överlåtelseavtalet enl. följande.
§2 Villkor lån-villkorat lånelöfte:
Köparen har ett lånelöfte som för sin giltighet är beroende av att kreditgivaren godkänner köpeobjektet som säkerhet.
Köparen förbinder sig att snarast kontakta kreditgivaren för att få köpeobjektet godkänt. köpet ska återgå om köparen inte fått bekräftat att köpeobjektet godkänns som säkerhet senast 2017-12-20 och köparen senast fem arbetsdagar efter detta datum begär att köpet ska återgå.
Begäran om återgång ska framställas skriftligen till säljaren inom ovan angiven tid.
Om köpet återgår ska betald handpenning återbetalas till köparen utan skadeståndsskyldighet för någon av parterna
Köparen är medveten om sin lojalitet mot säljaren, vilket innebär att att det åligger köparen (i förhållande till säljaren) att vidta samtliga nödvändiga åtgärder för att finansiera köpet. Om köparen inte fullgör detta åtagande kan säljaren ha rätt till skadestånd.
Nu har detta hänt, köparen skickar ett mejl till mig där hon skriver följande "Oerhört ledsen för detta, ber om ursäkt, men känner mig mycket lurad av banken och vill därför att köpet går tillbaka med anledning av jag inte fått lån för att finansiera bostadsrätten §2." Det visar sig nu att köparen inte får låna pengar till köpet, köparen har till mäklaren sagt att banken inte beviljat henne något lån bla. pga. hennes ålder och inkomster. Detta har ingenting med tillägget i villkoret under §2 att göra vad jag förstår, för där var inte frågan om hon fick låna pengar eller inte utan frågan var om banken skulle godkänna köpeobjektet eller inte och det borde inte varit något problem för det är inget överpris på lägenheten utan den ligger i paritet med vad man får ut för en lägenhet i området.
Jag tycker även att mäklaren borde kontrollerat lånelöftet bättre.
Jag måste nu lägga ut min lgh till försälj.på nytt med risk för att inte få den såld till samma pris, är det lönt att driva ett skadeståndskrav i ärendet?
Rådgivarens svar
2018-01-08
Hej!
Tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga! Jag förstår att du är frustrerad över situationen du har hamnat i. Din fråga rör avtalstolkning och om det är lönt att gå vidare med ett skadeståndskrav.
Det är svårt att ge dig ett klart svar på din fråga då jag inte har hela avtalet framför mig. Avtal kan nämligen tolkas på olika sätt, dels genom ordalydelsen och vad som står i 2 § som du refererar till, dels mot bakgrund av övriga bestämmelser i avtalet samt avtalets ändamål. Man måste med andra ord se till hela avtalet, vad som sades och antogs vid avtalsslutet och parternas vilja.
Enligt 2 § i ert avtal är köparens lånelöfte beroende av om kreditgivaren godkänner köpeobjektet som säkerhet. När tillägget i 2 § gjordes kan man anta att hennes ålder och inkomster redan har godkänts av banken och att det enda som återstår är att köpeobjekten ska bli godkänt som säkerhet. Jag gör därför samma bedömning som dig, det faktum att hon har blivit nekad lån på grund av hennes ålder och inkomster faller inte in under 2 §.
2 § stadgar vidare att om köparen inte fullgör detta åtagande kan säljaren ha rätt till skadestånd. Detta blir återigen en tolkningsfråga. Köparen kanske har gjort allt hon kan och vidtagit alla nödvändiga åtgärder för att finansiera köpet, men trots detta inte blivit beviljad lån. Med andra ord finns det en möjlighet att det är banken som har gjort fel.
Att driva ett skadeståndsanspråk innebär att du måste stämma köparen i domstol. HÄR kan du läsa mer om hur du gör det och vad det kostar. Att ta upp en skadeståndstalan i domstol är sällan att rekommenderas eftersom detta kan leda till stora rättegångskostnader. Det tar även upp mycket tid och energi. Om du vill ta ärendet vidare är mitt råd att först kontakta en jurist som kan läsa igenom hela avtalet, lyssna på alla omständigheter och därefter göra en bedömning om du har en chans i domstol.
Du är varmt välkommen att kontakta Familjens Jurist för att få hjälp av en av våra duktiga jurister. Om dina chanser verkar goda kan en jurist även hjälpa dig med att upprätta stämningsansökan. Klicka HÄR för att komma i kontakt med dem.
Jag hoppas att du fick vägledning i din fråga!
Med vänlig hälsning,
Sofia Berg
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.