Köpa, hyra ut & sälja
Vad händer med köpekontrakt innehållande ett svävarvillkor vars slutdatum har passerat?
Hej!
I november 2019 skrev vi på ett köpekontrakt för en tomt. Innan tomten ska övergå i vår ägo, så ska den styckas och bygglov ska vara beviljat. Tomten säljs via en husleverantör, och vi har även skrivit köpeavtal på ett modulhus från samma leverantör. Avstyckningen är klar sedan januari och den 3 februari 2020 skickade husleverantören in bygglovsansökan på vårt hus, men beskedet verkar dra ut på tiden. Idag har två veckor gått sedan tillträdesdagen passerade. Kommunen har meddelat att deras handläggningstid är upp till 10 veckor.
Tillträdesdag är formulerad som "När lantmäteriförättningen vunnit laga kraft kraft och köpebrev kan utfärdas, samt beviljat bygglov dock senast 2020-03-02".
Det finns inga speciella klausuler eller villkor inskrivna i köpekontraktet gällande försenat tillträde. I köpekontraktet, under § kontraktsbrott står följande: "Skulle någon part inte fullgöra sina skyldigheter enligt detta kontrakt har motparten rätt till skälig ersättning för sin skada" samt "Är kontraktsbrottet av väsentlig betydelse för part har denne dessutom rätt att häva köpet".
Nu undrar vi vilka möjligheter vi har för att få skadestånd, kräva en återgång eller rent av häva kontraktet?
Rådgivarens svar
2020-04-28
Hej och tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med din fråga!
Regler kring fastighetsköp finns i 4 kap. jordabalken (JB).
Allmänt om villkorade köpekontrakt
För att ett bindande avtal ska uppstå vid fastighetsköp krävs det att formkraven i 4 kap. 1 § JB är uppfyllda. Det innebär att kontraktet ska vara skriftligt, det ska vara undertecknat av både köpare och säljare, det ska innehålla information om köpeskilling och köpeobjektets registerbeteckning samt att det ska innehålla en överlåtelseförklaring. Det är även möjligt att villkora ett köpekontrakt så länge villkoret tas med i köpekontraktet och eventuellt köpebrev, 4 kap. 3 p. 1 § JB. Har det upprättats ett köpebrev måste villkoret upprepas däri, annars är villkoret inte giltigt, 4 kap. 6 § JB. Återgångsvillkor, även kallat svävarvillkor, får inte avtalas för längre tid än två år, 4 kap. 4 § JB. Villkorade köpekontrakt innebär att köpekontraktet hålls svävande tills dess att villkoret är uppfyllt, alternativt att sista dagen för villkoret har passerat. Köparen kan begära återgång om det finns ett villkor i kontraktet som möjliggör återgång, 4 kap. 19 § JB.
Vad gäller i ert fall?
Jag tolkar formuleringen av tillträdesdag som ett svävarvillkor, trots att det inte uttryckligen framgår att köpet ska återgå om inte lantmäteriförrättningen har vunnit laga kraft, om köpebrev inte kan utfärdas samt om bygglov inte beviljas. Frågan som det landar i är vad som är avtalat? Utifrån det blir frågan sedan om ni har rätt att häva köpet och i sådana fall på vilken grund? Tillträdesdatumet har passerat, men det är inte säkert att det är skäl nog att häva köpet. Ni har antingen rätt till skälig ersättning eller hävande, men för att hävning ska bli aktuellt måste passerandet av tillträdesdatumet vara av väsentlig betydelse.
Sammanfattning och rekommendation
Mycket tyder på att ni kan ha rätt att häva ert avtal om avtalsbrottet är av väsentlig betydelse för er. Mitt råd är därför att ni tar kontakt med en jurist som kan göra en närmare bedömning av just er situation. Familjens Jurist har bra kunskap inom fastighetsrätt, så ni kan vända er till dem för att boka en tid om ni så önskar.
Fråga Juristen är en tjänst där du kan söka efter svaret på juridiska frågor. Frågorna har besvarats av studenter från Familjens Jurists studentnätverk. Rådgivningen har utförts efter bästa förmåga och svaren utgår från hur juridiken såg ut då svaret publicerades, vilken kan ha ändrats sedan dess. Familjens Jurist ansvarar inte för ett visst resultat som kan uppkomma på grund av att du använder svaret eller givna råd från Fråga Juristen i något sammanhang. Läs mer om Fråga Juristen här.