Hej och tack för att du vänder dig till oss på Fråga Juristen! Nedan följer en redogörelse för vad som gäller i din situation.  

Reglerna om hyresförhållanden finns i den s.k. hyreslagen som man hittar i 12 kap jordabalken. Där regleras såväl hyresgästens som hyresvärdens skyldigheter.

Hyresvärdens skyldigheter

I 12 kap 9 § samt 15 § JB finns regler om hyresvärdens underhållsskyldighet. Där framgår det att hyresvärden ska på tillträdesdagen tillhandahålla lägenheten i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen är fullt brukbar. Hyresvärden ansvarar för att lägenheten fortsätter att vara i sådant skick under hyrestiden, om man inte har avtalat om något annat. Hyresvärden är vidare skyldig att med jämna mellanrum utföra sedvanliga reparationer på lägenheten. Om hyresvärden underlåter att åtgärda brister efter tillsägelse kan hyresgästen i vissa fall ha rätt att säga upp hyresavtalet med omedelbar verkan (12 kap 11 § 3 st samt 12 kap 16 §).

Åtgärdsföreläggande

Om hyresvärden inte vidtar några åtgärder för att åtgärda bristen kan man ansöka om åtgärdsföreläggande hos hyresnämnden (12 kap 16 §). Hyresnämnden kan då bestämma att bristen måste åtgärdas inom en viss tid. Det kostar inget att gå till hyresnämnden. Om man anlitar ett ombud får man dock stå för ombudskostnaden. Väljer man att överklaga hyresnämndens beslut till Svea Hovrätt får den som förlorar tvisten betala den andra partens rättegångskostnader.

Hyresnedsättning

När man inte kan använda sin lägenhet fullt ut på grund av en brist kan man ha rätt till hyresnedsättning. Detta är dock något man kan avtala bort, 12 kap 16 §. Är man osäker på vad som gäller kan man läsa i sitt hyreskontrakt om man har avtalat något särskilt om hyresnedsättning. Det är viktigt att man inte själv beslutar om att betala in mindre i hyra, eftersom det kan leda till en uppsägning. Önskar man hyresnedsättning på grund av en brist ska man meddela hyresvärden att man kommer begära hyresnedsättning när bristen är åtgärdad (det blir då hyresnedsättning retroaktivt). Om hyresvärden inte går med på en hyresnedsättning kan man ta frågan vidare till hyresnämnden (om man inte har avtalat bort rätten till hyresnedsättning).

Skador på ytterdörr efter inbrott

Hyresgästen ska enligt 12 kap 24 § stå för kostnaden för sådana skador som denne själv har orsakat. Om en skada har uppkommit och det inte är hyresgästen som har orsakat skadan ska hyresvärden istället stå för kostnaden. Om en okänd gärningsman har förstört dörren i samband med ett inbrottsförsök är detta inget som hyresgästen har orsakat och det är därför hyresvärden som ska åtgärda dörren.

Din situation

Hyresvärden har som ovan beskrivits en underhållsskyldighet och ansvarar för att åtgärda brister som uppstår i en bostad. Att du inte har haft varmvatten och värme på 3 månader utgör absolut en brist som hyresvärden är skyldig att åtgärda enligt hyreslagen. Om hyresvärden fortsätter att underlåta att åtgärda bristerna kan du vända dig till hyresnämnden som då kan besluta om åtgärdsföreläggande för hyresvärden. Du bör även ha rätt till hyresnedsättning på grund av dessa brister, men jag rekommenderar att du läser i ditt hyreskontrakt och ser om ni har avtalat något särskilt om hyresnedsättning. Du skriver även att hyresvärden har begått kontrakts/avtalsbrott, men anger inga omständigheter kring det. Om kontraktsbrottet består i att lägenheten inte är fullt brukbar på grund av brister kan du alltså ha rätt till ersättning genom hyresnedsättning.

Vad gäller skadorna på dörren är detta något som hyresvärden ska stå kostnaderna för, eftersom det inte är skador som du själv har orsakat.

Om du behöver mer juridisk hjälp rekommenderar jag att du kontaktar Familjens Jurist som kan hjälpa dig i frågor som rör hyresavtal.

Hoppas att du fick svar på din fråga! Om du har fler frågor är du välkommen att återkomma.