Hej och tack för att du vänder dit till oss på Fråga Juristen med din fråga! Köp av fastighet regleras i 4 kap. jordabalken. Fel som har att göra med fastighetens skick såsom ålder på vattenledningar etc brukar kallas för faktiska fel och reglerar huvudsakligen i 4 kap. 19 § jordabalken. Jag kommer redogöra lite för vilket ansvar en säljare av en fastighet har för fel samt vad en säljare kan friskriva sig från.

Vad räknas som fel?
Om en särskild kvalité eller ett visst skick på fastigheten följer av avtalet, eller om säljaren på annat sätt har utlovat att vissa saker ska vara i ett visst skick och det senare visar sig inte vara fallet är det ett fel. Det är mer uppenbara fel, men det finns också s.k. dolda fel som inte framgår särskilt av avtalet eller det säljaren uttryckligen sagt, men som ändå är i sämre skick än vad köparen hade kunnat förvänta sig.

Undersökning och upplysning
En köpare får inte som fel åberopa sådant som hen hade kunnat märka vid en undersökning av fastigheten. Exakt hur mycket som en köpare behöver undersöka är inte helt tydligt i praxis, men det är klart att det rör sig om en rätt omfattande skyldighet till att undersöka. Man ska i princip undersöka allt som man kan utan att behöva använda sig av verktyg för att t.ex. bryta upp golvbrädor osv. Om man hittar något som tyder på att ett fel kan föreligga, kan det innebära en förhöjd undersökningsplikt.

Däremot har säljaren dock en skyldighet att upplysa köparen om stora fel som köparen inte borde ha upptäckt. Stora fel är sådant som säljaren kan anta skulle inverka på köparens vilja att köpa fastigheten om hen visste om felet. Det rör sig alltså om sådant som en säljare borde förstå att köparen skulle vilja veta, men som hen inte rimligen själv kan upptäcka.

Friskrivningsklausuler
Det finns två typer av giltiga friskrivningar inom fastighetsrätt: egenskapsfriskrivning och påföljdsfriskrivning. Den förra innebär att säljaren avsäger sig ansvar för en viss preciserad egenskap i fastigheten, exempelvis att isoleringen är i gott skick. Den senare är aktuell i ert fall och innebär att köparen avskärs från alla möjligheter att kräva påföljder för fel, dolda eller öppna, i fastigheten.

Eftersom bestämmelserna om felansvar går att avtala bort får en friskrivningsklausul i regel full verkan. Men det förutsätter att kontraktsspråket är tydligt och klart formulerat. En friskrivningsklausul kan också fråntas verkan om säljaren antingen (i) kände till felet ifråga eller (ii) muntligen eller skriftligen, direkt eller indirekt, lämnade en garanti till köparen om att det upptäckta felet inte alls fanns.

Om en friskrivningsklausul skulle visa sig vara oskälig går det att jämka den med hjälp av 36 § avtalslagen.

Din situation
Om du undrar dig över skick på vissa saker såsom vattenledningar och elnät osv kan det vara bra att undersöka noga, eftersom du som köpare inte får åberopa fel som du borde ha märkt när du undersökte fastigheten. Om du dessutom tror att det kan vara något fel är din skyldighet att undersöka ännu större.

En säljare kan alltså friskriva sig från specifika egenskaper genom en egenskapsfriskrivning, t.ex. att vattenledningarna eller elnätet är i gott skick. Säljaren kan också göra en påföljdsfriskrivning och därmed faller dina möjligheter som köpare att kräva påföljder för både dolda och öppna fel i fastigheten.

Skulle säljaren dock genom en friskrivning frånsäga sig ansvar om t.ex. vattenledningarna skulle vara i gott skick, men sedan visar det sig att hen visste att det var något fel på vattenledningarna skulle friskrivningen inte vara giltig. Det är däremot svårt att visa att en säljare visste om ett visst skick.

Om du vill ha hjälp att köpa en fastighet eller skulle få fler frågor kring köpet kan du boka tid med de duktiga juristerna hos Familjens Jurist.

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Uppkommer ytterligare funderingar så får du gärna återkomma till oss på Fråga Juristen med en ny fråga.