Hej, och stort tack för att du vänder dig till oss med din fråga! Nedan kommer jag redogöra för vad som gäller och hur du kan gå vidare i ditt ärende.

Vilken lag gäller?

Vilken av privatuthyrningslagen och hyreslagen (som egentligen heter 12 kap. jordabalken (JB)) som gäller för ett visst hyreskontrakt beror i första hand på vilken typ av bostad det rör sig om. Privatuthyrningslagen gäller då en bostadsrätt hyrs ut i andra hand, annars gäller hyreslagen. Om mer än en bostad hyrs ut av samma hyresvärd gäller dock privatuthyrningslagen enbart för den första bostaden.

Uppsägning av tidsbegränsade avtal

För avtal som har ett bestämt slutdatum är utgångspunkten att dessa upphör automatiskt när avtalet löper ut, och att uppsägning under avtalstiden inte är möjligt. Hyresgäster som hyr en bostad (och inte t.ex. en butikslokal) har dock alltid rätt att säga upp avtalet med 3 månaders uppsägningstid, 12 kap. 5 § JB.

Dessutom gäller att när hyresgästen har hyrt bostaden under en period på totalt 9 månader så måste avtalet sägas upp för att upphöra, trots att det fortfarande rör sig om tidsbegränsade avtal. Annars sker en automatisk förlängning tillsvidare. Det innebär alltså att t.ex. om en hyresgäst och en hyresvärd har skrivit 9 st. hyresavtal på en månad i taget så måste någon av parterna fr.o.m. denna tidpunkt säga upp avtalet för att det ska upphöra, annars förlängs det automatiskt och blir ett tillsvidareavtal.

Uppsägning av tillsvidareavtal

För avtal som saknar slutdatum gäller istället som utgångspunkt att dessa kan sägas upp när som helst under avtalstiden. Vid andrahandshyra behöver hyresvärden i regel inte skäl för att få säga upp avtalet. En hyresvärd behöver dock skäl om hyresförhållandet pågått i över två år. Hyresgästen har däremot alltid rätt att säga upp avtalet (utan skäl), och då med samma 3 månaders uppsägningstid som angavs ovan.

Om avtalet anger en kortare uppsägningstid så är det bindande för hyresvärden, men inte för hyresgästen. En längre avtalad uppsägningstid är inte heller bindande för hyresgästen, 12 kap. 1 st. 5 JB. Nämns inget om uppsägningstid i avtalet så gäller lagen, dvs. 3 månader.

3 månaders uppsägningstid innebär det månadsskifte som inträffar närmast efter 3 månader från uppsägningen, dvs. om hyresgästen säger upp avtalet den 10 januari så upphör avtalet den 30 april.

Kan en hyresgäst vägra hyresvärden tillträde till lägenheten?

En hyresvärd har enbart rätt att få tillträde till en uthyrd lägenhet i fall då det rör sig om reparationer och liknande arbeten eller annan tillsyn som krävs för att undvika att lägenheten skadas eller som krävs för att upprätthålla skicket på lägenheten, 12 kap. 26 § JB.

För tillsyns- eller reparationsärenden som är brådskande och som innebär att lägenheten skadas om tillträde inte tillåts har hyresvärden rätt till omedelbart tillträde. Med detta avses t.ex. vattenskador. För mindre brådskande förbättrings- eller reparationsåtgärder måste hyresvärden meddela minst 1 månad i förväg. Andra arbeten eller anledningar ger inte hyresvärden rätt till tillträde när lägenheten är uthyrd.

Mögelskadad lägenhet

Enligt 12 kap. 11 § JB så har hyresgästen ett visst antal rättigheter om lägenheten vid tillträdesdagen har brister, däribland rätt till nedsättning av hyran för den tid då lägenheten är bristfällig. Hyresgästen har även rätt till ersättning för skador som denne lidit till följd av bristen. Detta gäller även om bristen uppkommit efter tillträdesdagen, 12 kap. 16 § JB.

Om hyresgästen säger upp avtalet pga. denna typ av brist så upphör avtalet att gälla utan uppsägningstid, 12 kap. 6 § JB.  

Hyresnämnden kan även, efter ansökan från hyresgästen, utfärda ett s.k. åtgärdsföreläggande mot hyresvärden för att tvinga denne att åtgärda bristen.

Rekommendation

Till att börja med har ni rätt i att det är hyreslagen som gäller, inte privatuthyrningslagen. Vad gäller eran uppsägningstid så beror dess längd på om ni har ett tidsbegränsat avtal eller tillsvidareavtal på så sätt som jag beskrivit ovan. Någon rätt till betänketid beträffande denna typ av ”ultimatum” finns dock inte.

Vad gäller hyresvärdens rätt att få tillträde till lägenheten så finns ingen sådan rätt för att få ta bilder. För att besiktiga lägenheten finns en sådan rätt, eftersom det är hyresvärdens ansvar att kontrollera lägenhetens skick och åtgärda brister. För tillträde för besiktning krävs dock att han meddelar minst 1 månad i förväg.  

Vad slutligen gäller mögelskadan så är det absolut en sådan skada som ger rätt till nedsatt hyra. Den kan även ge möjlighet till ersättning om ni kan visa att ni lidit skada av möglet, t.ex. i form av sådan hosta som du beskriver. Vill du hjälp att kräva ut din rätt så skulle jag rekommendera dig att boka tid hos Familjens jurist där du kan få hjälp av en jurist med att föra din talan. Annars kan du vända dig direkt till Hyresnämnden.

Hoppas du fick svar på din fråga! Om du har fler frågor är du välkommen att höra av dig till oss igen.