Hej och tack för att du vänder dig till Fråga juristen med din fråga! Din fråga handlar om köp på auktion hos Kronofogden samt köparens undersökningsplikt. När man köper något på exekutiv försäljning hos Kronofogden anses försäljningen vara ett myndighetsbeslut. Detta innebär att det inte är fråga om en konsumentsituation, vilket hade varit fallet om man handlat av ett privat företag. 

Köparens undersökningsplikt 

När man köper något på auktion hos Kronofogden har man inte samma möjligheter att få prisavdrag eller häva köpet som vid ett vanligt köp. Kronofogden säljer all egendom ”i befintligt skick” och lämnar medvetet inga garantier om funktion eller kvalitet. Detta medför att köparen har en väldigt långtgående undersökningsplikt. Som köpare förväntas man undersöka hela lägenheten noggrant för att försäkra sig om att man är villig att lägga ett bindande bud. Man förväntas även undersöka insidan av alla garderober och alla skrymslen i lägenheten. 

Om man anser att Kronofogden har gjort fel vid försäljningen

Som tidigare nämnt finns inte samma möjlighet till prisavdrag som vid vanliga köp. I stället kan man ha rätt till skadestånd om man lidit skada av myndighetens agerande enligt 3:2 skadeståndslagen. Enligt paragrafen ska staten ersätta personskada, sakskada eller ren förmögenhetsskada som vållas genom fel eller försummelse vid myndighetsutövning. 

Din bekantas situation 

Som du beskriver det har din bekanta hamnat i en väldigt svår situation. När man köper en egendom på exekutiv försäljning har man väldigt sällan rätt till ersättning när köpet inte motsvarar ens förväntningar. De flesta fel bör man upptäcka när man undersöker egendomen. 

Situationen som du beskriver är inte vanlig varför det inte finns mycket vägledande på området. Det är möjligt att genomförandet av en försäljning där ett lik fanns kan anses vara försummelse vid myndighetsutövning, men det är inte säkert. Om det anses vara försummelse från Kronofogdens sida blir frågan vilken skada din bekanta har lidit. Det är inte garanterat att förekomsten av en död kropp medför en ren förmögenhetsskada, då köpet fortfarande kan ha varit förmånligt. Om hen i stället hävdar att det är fråga om personskada i form av psykiskt lidande kräver detta att lidandet är medicinskt påvisbart.  

Sammanfattning

För att sammanfatta har troligen Kronofogden rätt att köpet inte går att häva köpet. Alternativet om din bekanta vill ha ersättning på något sätt är att hen kontaktar försäljningsteamet och ansöker om skadestånd. Emellertid kan skadestånd vara svårt att få då det ligger på den som hävdar skada att visa på skadan och att den uppstått på grund av försummelse från Kronofogdens sida. 

Jag förstår din bekantas motvilja att flytta in i lägenheten efter upptäckten. Fördelen i situationen är att din bekanta oavsett äger en lägenhet som hen kan sälja vidare. Det finns inget krav att man måste bo i lägenheten man köper utan det är fullt möjligt att kontakta en mäklare för att lägga ut lägenheten till försäljning. 

Jag hoppas att detta svar har varit till hjälp! Om du har några fler frågor är det bara att återkomma.