Hej! Tack för att du vänder dig till oss här på Fråga Juristen med din fråga. Här följer en redogörelse för vad som gäller för dig.

Allmänt om nyttjanderätt

Reglerna kring nyttjanderättsavtal framkommer av kapitel 7-15 i Jordabalken. Reglerna varierar beroende på om det är att anse som nyttjanderätt av tomt, fastighet, hyra av lägenhetsbostad etc.

Beroende på vilka typ av avtal det rör sig om, och alltså vilken typ av egendom avtalet avser att behandla, kan olika regler bli tillämpliga vad avser t.ex. formkrav (så som krav på att avtalet ska vara skriftligt) på avtalet och hur länge avtalen kan gälla. Exempelvis finns det inga formkrav för hyreskontrakt vad gäller lägenhet enligt jordabalken kapitel 12 § 1. Ett annat exempel gäller att avtal om bostadsarrende ska gälla om minst fem år, eller för arrendatorns livstid, vilket framkommer av jordabalken kapitel 10 § 2.

Vissa nyttjanderätter består även om t.ex. objektet för nyttjanderätten tillhör t.ex. en fastighet, och den fastigheten överlåts till ny ägare. Detta är fallet vad gäller servitut, och regleras i jordabalken kapitel 14 § 3.

Gemensamt för alla nyttjanderättsavtal är att nyttjanderätten inte är att likställa med äganderätt. Det innebär att till skillnad från äganderätt, som innehas med full förfoganderätt (vilket innebär att man får i princip göra vad man vill med egendomen) så överförs viss förfoganderätt från ägaren till marken eller egendomen, till nyttjanderättsinnehavaren. Ett avtal om nyttjanderätt till ett hus tillhörande en annan fastighet innebär t.ex. att nyttjanderättshavaren har rätt att förfoga över huset och därmed använda det, men har inte rätt att på något sätt ändra huset (t.ex. renovera, måla om etc).

Att ärva nyttjanderätt

Som jag beskrev ovan kan vissa nyttjanderätter bestå trots att den ena av avtalspartnerna byts ut mot en annan. Så är fallet t.ex. om en ägare till en sommarstuga (person X) upprättar ett servitutsavtal till en brunn för person Y. Om person X avlider och testamenterar sommarstugan till person Z, kan person Y göra gällande det servitutsavtal som Y ingick med den nu avliden X.

Vidare är det en allmän utgångspunkt inom arvsrätt att man kan endast testamentera vad man själv äger, och man kan endast ärva något som avlidne personen ägde.

Av din beskrivning av situationen gör jag dock bedömningen att det inte rör sig om något servitut vad avser boden ifråga. Eftersom det inte rör sig om ett servitut finns det inget som binder ägaren av nyttjanderättsobjektet (boden) till ett avtal ingånget med en nu avliden nyttjanderättsinnehavare. Det går alltså inte att ärva en sådan nyttjanderätt, eftersom den nu avliden nyttjanderättsinnehavaren inte äger nyttjanderättsobjektet. Denne kan således inte testamentera bort det, och ingen person kan då heller ärva rätten till nyttjande av objektet eftersom den avlidne nyttjanderättshavaren inte ägde nyttjanderättsobjektet.

Skulle det mot förmodan röra sig om ett servitut, och att det då kan innebära att nyttjanderättsavtalet kan stå sig trots att en avtalspartner byts ut, så finns det fortfarande formkrav som måste följas för att servitutsavtalet ska anses giltigt. Enligt jordabalken kapitel 14 § 5 gäller det att servitut upplåtes skriftligen av den tjänande fastighetens ägare. Av din beskrivning fanns det endast ett muntligt avtal, och det innebär att avtalet inte är giltigt och kan därmed inte göras gällande mot någon.

Sammanfattning

Det finns olika nyttjanderätter som styrs av olika regler. Av din fråga om det finns en möjlighet till att ett avtal kan ingås muntligen så är svaret ja, dock beroende på vilken slags nyttjanderätt det rör sig om. Dock vad gäller de nyttjanderätter där avtal kan ingås muntligt, så kan de nyttjanderätterna inte ärvas.

För de nyttjanderätter som kan bestå trots att en avtalspartner byts ut, så finns det formkrav för att sådana avtal ska kunna göras gällande. I ditt fall har inte dessa formkrav följts, så även om det skulle kunna ha rört sig om ett avtal som kan ”ärvas”, så kan det inte vara ett sådant avtal eftersom det inte har upprättats i enlighet med lagstadgade krav.

Alltså, det krävs ingen åtgärd från er sida för att nyttjanderätten till boden ska upphöra i och med att nyttjanderättsinnehavaren avlider. Antingen så upphör avtalet i och med att personen ifråga avlider, eller så har det aldrig funnits ett giltigt avtal.

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga! Om det är något annat du undrar över är du varm välkommen att skicka in fler frågor till Fråga Juristen.

Med vänlig hälsning,
Gabriel Axelsson