Hej, stort tack för att du vänder dig till Fråga Juristen med dina frågor. 

Kan jag överlåta fastigheten men behålla lånen?
Det vanligaste när man överlåter en fastighet är att lånen följer med. I ditt fall förstår jag det dock som att du vill stå kvar på lånen men överlåta din del av fastigheten. Rent juridiskt finns det inga lagregler som säger att man inte kan överlåta en fastighet och behålla lånen. 

Notera dock att när man tar lån på en fastighet är fastigheten oftast pantsatt som säkerhet för lånet, det innebär att oavsett om lånet flyttas till din son är fastigheten fortfarande säkerhet för att lånet betalas. Betalar du inte av lånet som du ska kan banken således ta panten. Om du behåller lånet och ger bort din halva av fastigheten till din son kommer således huset fortsatt att vara säkerhet för att lånet betalas, oavsett vem som äger huset. 

Hur går man tillväga?
För att ge bort fastigheten bör du upprätta ett gåvobrev som uppfyller formkraven i 4 kap. 1 och 29§§ Jordabalken. Därmed ska gåvobrevet innehålla uppgifter om vilken fastighet det rör, en gåvoförklaring, en förklaring att lånet fortsatt står på dig, båda era underskrifter. 

Kan huset utmätas för dina skulder trots att du gett bort det? 
Andra delen av din fråga blir om fastigheten kan utmätas trots att du gett bort den. Huvudregeln är att endast gäldenärens egendom kan utmätas, se 4 kap. 17§ utsökningsbalken (UB). Att ge bort något som gåva är dock inte nödvändigtvis en lösning för att undandra egendom från utmätning. I 4 kap. 6§ konkurslagen finns nämligen regler om återvinning. Ger man bort en gåva till en närstående, så som sin son, kan gåvan återvinnas och därmed gå åter om du försätts i personlig konkurs inom tre år från det att gåvan fullbordades. Kan du visa att du vid gåvotillfället hade kvar tillräckligt med tillgångar för att täcka dina skulder kan den dock inte utmätas.  

Kan vår gemensamma bostad utmätas?
Det finns viss egendom som undantas från utmätning enligt 5 kap. 1 § UB, det kallas beneficium. En bostad kan utgöra beneficium och undantas från utmätning om det inte vore oskäligt på grund av att den har ett högt värde. Beroende på hur stor skulden är kan det därmed vara aktuellt att i förstahand utmäta annan egendom och i sista hand bostaden. Som jag förstår det finns det även en panträtt i fastigheten. Det innebär att fastigheten inte kan utmätas för att täcka andra skulder förrän banken som har panträtt har fått sin del. 

Sammanfattning
Ni kan överlåta fastigheten och själv stå kvar på lånen. Det betyder dock inte att banken saknar sin panträtt utan den kvarstår, oavsett om ni eller er son tar över lånen. Även om ni för över äganderätten innebär det dock inte att fastigheten är skyddad mot dina fordringsägare. Om fordringsägarna begär dig i personlig konkurs kan gåvan i upp till tre år gå åter för att täcka dina skulder. För att kunna begära någon i personlig konkurs måste man visa att personen saknar förmåga att betala sina skulder och att denna oförmåga inte är endast tillfällig, se 1 kap. 2§ Konkurslagen. Att ge bort fastigheten som gåva till din son är därmed ett alternativ men ingen garanti. Några andra lösningar för att undandra egendomen från fordringsägarna kan jag dock inte rekommendera. 

Hoppas du fick svar på din fråga. 

Vänliga hälsningar, 

Elna