Avvikelse från avtalet eller från förväntad standard (dolt fel)
En fastighet kan vara felaktig på två olika sätt. Fastigheten kan avvika från vad som avtalats mellan köpare och säljare. Den kan även avvika från vad köparen kunde förvänta sig (så kallat dolt fel). Observera att avvikelser från förväntad standard inte kan utgöra ett fel om köparen borde ha upptäckt bristen i samband med sin undersökning av fastigheten, observera att köparens undersökningsplikt är långtgående och mycket sträng mot köpare.
Reklamera i rätt tid
Om du som köpare upptäcker, eller misstänker, ett fel i fastigheten måste du påtala felet (reklamera felet) till säljaren så snart som möjligt. Reklamationen måste ske skriftligen, antingen via e-post eller med brev. Det är visserligen fullt möjligt att reklamera muntligen men då kan det bli väldigt svår att bevisa att reklamation skett. Reklamation som skett inom två månader från det att köparen upptäckte eller borde ha upptäckt felet har alltid skett i rätt tid, enligt praxis från Högsta domstolen kan köparen i vissa speciella fall ha längre tid på sig att reklamera. För säkerhets skull bör en köpare alltid reklamera så snart som möjligt.
Avvikelser från avtalet
Avvikelser från avtalad standard består oftast i att fastighetens area avviker från de uppgifter som lämnats av säljaren. Det kan handla om felaktiga uppgifter om golvvärme i badrummet eller om att ett servitut skulle ge fastigheten vissa rättigheter.
Avvikelser från förväntad standard och undersökningsplikt
Avvikelser från förväntad standard (dolt fel) handlar oftast om fuktskador eller elfel. Tänk på att du som köpare inte kan göra gällande sådant som du upptäckt eller borde ha upptäckt vid din undersökning av bostaden. Alla former av indikationer på fel eller brister utökar din undersökningsplikt.
Tänk på att felet måste påverka priset
Om du upptäcker ett fel efter köpet, och du inte borde ha upptäckt detta vid din undersökning av fastigheten måste felet ses i relation till vad du betalat för fastigheten. Om fastigheten sålts för flera miljoner är en droppande kran eller rör inte något som påverkar fastighetens marknadsvärde, och om marknadsvärdet inte påverkas av felet eller bristen är felet inte köprättsligt relevant. Om felet inte är köprättsligt relevant kan du som köpare inte få rätt till prisavdrag.
Checklista vid fel i fastighet
För att avgöra om du har ett fel i din fastighet bör du checka av följande punkter:
- Har du reklamerat inom skälig tid?
- Utgör bristen en avvikelse från vad ni avtalat?
- Avser bristen en byggnadsdel som passerat sin ekonomiska livslängd (är uttjänt)?
- Påverkar bristen fastighetens marknadsvärde?
- Avviker bostadsrätten från vad köparen kunnat förvänta sig av fastigheten?
- Borde du ha upptäckt avvikelsen vid din undersökning av fastigheten?
- Påverkar bristen/felet fastighetens marknadsvärde på ett väsentligt sätt?
