Avvikelse från avtalet eller från förväntad standard (dolt fel)
En bostadsrätt kan vara felaktig på två olika sätt. Bostadsrätten kan avvika från vad som avtalats mellan köpare och säljare. Den kan även avvika från vad köparen kunde förvänta sig (så kallat dolt fel). Observera att avvikelser från förväntad standard inte kan utgöra ett fel om köparen borde ha upptäckt bristen i samband med sin undersökning av bostadsrätten.
Reklamera i rätt tid
Om du som köpare upptäcker, eller misstänker, ett fel i bostadsrätten måste du påtala felet (reklamera felet) till säljaren så snart som möjligt. Reklamationen måste ske skriftligen, antingen via e-post eller med brev. Det är visserligen fullt möjligt att reklamera muntligen men då kan det bli väldigt svår att bevisa att reklamation skett.
Avvikelser från avtalet
Avvikelser från avtalad standard består oftast i att bostadsrättens area avviker från de uppgifter som lämnats av säljaren. Det kan även handla om felaktiga uppgifter om golvvärme i badrummet eller om vad som ingår i avgiften. En annan vanlig avvikelse från avtalet kan vara att det inte ingår ett förråd eller uteplats, trots att bostadsrätten marknadsförts med just stort källarförråd eller solig uteplats.
Avvikelser från förväntad standard och undersökningsplikt
Avvikelser från förväntad standard (dolt fel) handlar oftast om fuktskador eller elfel. Tänk på att du som köpare inte kan göra gällande sådant som du upptäckt eller borde ha upptäckt vid din undersökning av bostaden.
Din undersökningsplikt som köpare omfattar inte bara själva “lägenheten” utan du är skyldig att sätta dig in i bostadsrättsföreningens ekonomi och stadgar. Om föreningens ekonomi är svag kan du som köpare till exempel drabbas av mycket otrevliga överraskningar i form av kraftiga höjningar av månadsavgiften.
Förbehåll om befintligt skick
Som köpare måste du tänka på att bostadsrätter i princip alltid säljs i befintligt skick. Det innebär att bostadsrätten måste vara i väsentligt sämre skick än vad du hade kunnat räkna med, med hänsyn till bostadsrättens försäljningspris och övriga omständigheter.
Enligt praxis från Högsta domstolen krävs det att felet har en betydande påverkan på priset för att bostadsrätten ska vara felaktig om den sålts i befintligt skick. Som säljare får du dock inte glömma bort att förbehållet om befintligt skick inte hjälper om felet avser en felaktig uppgift i avtalet. Om det “saknas” tio kvadratmeter boarea kan du alltså inte undgå ansvar på grund av att bostadsrätten sålts i befintligt skick.
