Sälja bostad - vad gäller juridiskt?

Så skyddar du dig från krav från köparen 

Det bästa sättet att skydda sig från krav från köparen är att vara tydlig med bostadens skick.  

Det bästa verktyg du har som säljare är därför den så kallade frågelistan. Frågelistan är en handling som du får av din fastighetsmäklare och i frågelistan kan du lämna upplysningar om allt från senaste renoveringar till misstänkta fel. Det kan gälla till exempel ett kluckande ljud från avloppet, glappande kontakter eller liknande. Frågelistan är särskilt värdefull när det gäller att “väcka” köparens undersökningsplikt.  

Om du till exempel anger att badrummet är av äldre standard och att skicket inte kan garanteras, ja då måste en köpare i praktiken undersöka badrummet med hjälp av en besiktningsman för att vara på den säkra sidan. Om badrummets ekonomiska livslängd är förbrukad spelar det strängt taget ingen roll om fel eller brister faktiskt kan upptäckas. 

De uppgifter som kan lämnas i frågelistan är inte begränsade till bostadens fysiska skick utan det kan även vara sådant som rör omgivningen i stort. Exempelvis om du känner till planer på att bygga ut en trafikled i närheten av bostaden eller om det ska uppföras ett flervåningshus i närheten som kan skymma utsikten.  

Uppgifter du lämnar i frågelistan begränsar alltså ditt ansvar för bostadens skick gällande uppgifterna, och utökar samtidigt köparens undersökningsplikt för dessa uppgifter. 

Var tydlig i objektsbeskrivningen 

Förutom att lämna så utförliga upplysningar som möjligt rörande bostadens skick kan du även vara tydlig med att vissa uppgifter i objektsbeskrivningen kan vara osäkra. Ett vanligt exempel är uppgifter om bostadens storlek. Om du har en areauppgift som du känner dig osäker på kan du meddela din fastighetsmäklare om att du önskar att denne ska informera köparen om att uppgifterna om bostadens area är osäkra och att den köpare som anser att arean är av betydelse uppmanas att mäta upp bostaden. 

Dolda fel-försäkring  

Som ett extra skydd kan du även teckna en så kallad dolda fel-försäkring. En dolda fel-försäkring innebär att försäkringsbolaget ersätter köparen för det fall denne skulle upptäcka dolda fel i bostaden. Dolda fel-försäkring, eller säljaransvarsförsäkring som det även kallas, kan i dagsläget endast tecknas för fastigheter.  

Försäkringen grundar sig på den besiktning som utförts av fastigheten varför det är bra att förbesiktiga fastigheten om du vill teckna dolda fel-försäkring.  

OBSERVERA att en dolda fel-försäkring inte kan kombineras med en total friskrivningsklausul. Om du friskrivit dig från ansvar kan försäkringen inte åberopas och blir då helt onyttig.  

Ta med dig rätt saker när du flyttar ut 

Kontraktet är påskrivet, handpenningen betald och flyttlasset ska precis gå. Du har packat ner ditt bohag i flyttlådor och står och funderar över allt du lämnar kvar. Hur var det med hatthyllan, den satt väl inte där när du flyttade in? Och den där dyra garderoben i sovrummet? Den skulle ju passa i nya lägenheten.  

Det är vanligare än vad många tror att säljare och köpare bråkar om vad som borde ha lämnats kvar i bostaden. Om du är osäker var noga med att tala med din fastighetsmäklare och se till att få klara besked om vad som är att betrakta som fast respektive lös egendom, alltså vad du får ta med dig och vad du måste lämna kvar. 

Behöver du hjälp av en jurist? Då kan du vända dig till Familjens Jurists Fastighetsenhet för att boka tid för rådgivning i samband med försäljning av bostad.

Checklista

Inför försäljningen 

• Jag har valt ut en fastighetsmäklare som jag har förtroende för. 
• Jag har kontrollerat att fastighetsmäklaren är registrerad. 
• Jag har tecknat ett skriftligt förmedlingsuppdrag med fastighetsmäklaren.  
• Jag har en tydlig målbild över hur mycket jag vill ha betalt för bostaden. 
• Jag har fyllt i frågelistan ordentligt och tänkt mig in i alla skavanker som en köpare skulle kunna bedöma som ett fel. 
• Jag har läst igenom, och dubbelkollat, att alla uppgifter som finns i objektsbeskrivningen är korrekta (exempelvis att det verkligen finns golvvärme i badrummet).
• Jag har bestämt mig för om jag vill förbesiktiga bostaden eller inte. 
• Jag har funderat på om det finns skäl att låta mäta upp bostaden inför försäljningen. 
• Jag har förvissat mig om att jag har alla nödvändiga bygglov.  
• Jag har upprättat en energideklaration (om du säljer en fastighet). 
• Jag har funderat på om jag vill teckna en så kallad dolda-fel försäkring eller inte (om du säljer en fastighet). 
• Jag vet om alla pantbrev finns eller om något måste dödas (om du säljer en fastighet). 
• Jag vet vilka servitut som finns för fastigheten och om fastigheten ingår i någon gemensamhetsanläggning. 
• Jag vet om eventuell uteplats eller terrass ingår i bostadsrätten eller om det finns separata nyttjanderättsavtal. 
• Jag vet vad som gäller för parkering i min samfällighet (fastighet) eller bostadsrättsförening. 

Budgivning 

• Jag har funderat över hur jag ska agera om det kommer ett dolt bud eller ett förhandsbud. 

Kontraktsskrivning 

• Jag har varit tydlig med vilka villkor jag vill ha för min försäljning, till exempel villkor om köp av ersättningsbostad, friskrivningsklausul eller annat förbehåll om skicket.
• Jag har förstått vad alla klausuler i kontraktet betyder.
• Jag känner mig bekväm med att köparen kommer att kunna finansiera köpet.

Tillträdesdagen 

• Jag kan överlämna alla nycklar och relevanta handlingar så som fastighetskarta, bygglovshandlingar, garantibevis för vitvaror och manualer m.m.